부동산 투기 시대가 끝났다고?

이글은 프레시안 2012-09-23일자 기사 '부동산 투기 시대가 끝났다고?'를 퍼왔습니다.

[부동산 정책, 이렇게 바꾸자·③] 세금으로 부동산 투기 끝내는 방안

막연한 생각에선 제대로 된 정책이 나오기 어렵다!

부동산 문제에서 가장 골칫거리인 '투기'는 심심해서 하는 것이 아니다. 모든 투기가 다 그렇듯이 부동산 투기도 생기는 것, 즉 불로소득이 있기 때문에 하는 것이다. 만약 구입한 부동산에서 얻는 이익이 은행이자 정도라면 투기는 사라질 것이다. 그런데 불로소득을 어떤 방법으로 환수할 수 있을까? 세금밖에 없다!

그렇다면 먼저 해야 할 것은 환수해야 할 토지 불로소득의 대상을 명확하게 정의(definition)하는 일이다. 그래야 환수해야 할 대상이 분명해지고 정책 효과가 확실해지며 정책에 대한 신뢰가 높아질 수 있다.

그런데 이런 접근 방식에 대해서 어떤 이는 지나치게 학문적으로 접근한다고 할지 모르겠다. 하지만 분명한 것은 근인(根因)을 알아야 문제를 제거하고 부동산에서 자유로운 대한민국을 꿈꿀 수 있다는 점이다. 왜 우리는 지금껏 부동산 투기를 해결하지 못했을까? 기득권의 저항 때문에? 대체로 맞는 말이다. 하지만 문제의 근본 원인을 제대로 검토ㆍ파악하지 않은 것도 중요한 이유일 것이다.

많은 사람들, 심지어 부동산 정책수립가들도 부동산 투기에 대해서 다음과 같이 막연하게 생각하는 경향이 강하다. 부동산은 공급을 쉽게 늘릴 수 없기 때문에 투기가 일어난다, 부동산은 특수한 재화니까 공공이 강하게 개입해야 한다, 부동산은 양이 한정되어있기 때문에 소유를 억제해야 한다, 주택은 필수재이기 때문에 정부가 직접 나서서 서민에게 집을 값싸게 공급해야 한다, 부동산도 상품이니까 시장에 맡겨야 한다, 등등. 이렇게 막연하게 생각하게 되면 병의 원인을 치료하는 본원적 처방이 아니라 증상만 따라다니는 대증적 처방을 내놓기가 쉬워진다. 중요한 문제일수록 근본적(radical)으로 검토하고 거기에 맞는 확실한 처방을 내놓아야 한다.

ⓒ연합뉴스

왜 지가는 급등락하는가?

토지 불로소득을 정의하기 전에 지가가 어찌해서 급등락 하는지부터 알아보자. 모두가 알고 있듯이 토지를 만드는데 인간이 어떤 노력(비용)을 투입하지 않았으므로 지가는 본래 제로(0)여야 한다. 그런데도 지금 지가가 버젓이 존재하는데, 그 까닭은 토지 간의 위치의 차이가 존재하기 때문이다. 우리는 토지라고 하면 '흙'을 생각하는 경향이 있는데, 토지는 흙이 중요한 것이 아니라 위치가 생명이다. 좋은 위치에서 경제활동을 하면 그만큼 돈을 많이 벌고, 좋은 위치에서 살면 그만큼 편리함을 누리게 되는데, 우리는 이런 위치의 차이를 '지대(land rent)'라고 부른다. 그리고 토지의 위치는 고정되어 있기 때문에 지대가 앞으로 계속 발생할 수밖에 없는데, 지가는 바로 이 미래의 지대 중에 토지소유자가 차지할 수 있는 지대를 현재의 시점으로 할인해서 더한 것이다. 좀 투박하게 지가를 정리하면 다음과 같다.

지가 = 2012년 개인 소유 지대 + 2013년 개인 소유 지대 + …이 간단한 공식을 자세히 들여다보면 우리는 지가가 왜 그렇게 급등과 급락을 반복하는지 알게 된다. 과거에 투입한 비용을 반영하는 일반물자의 가격과 달리 토지가격은 미래의 지대를 반영하는데, 사람들이 미래를 알 수 없기 때문에 쏠림 현상이 생겨날 수밖에 없다. (그래서 어떤 사람은 이를 두고 '비이성적 과열'이라고 부르기도 한다)

지가가 올라가면 많은 사람들이 너도나도 토지를 매입하려고 한다. 은행에 돈을 넣고 있는 것보다 땅 사놓고 기다리는 것이 훨씬 이익이 되기 때문인데, 이렇게 되면 지가는 폭등한다. 심지어 팔려고 하는 사람도 오르는 걸 보고 다시 매물을 거두어들이는 상황이 전개된다. 그러다가 시장 참가자들이 너무 올라갔다고 느끼게 되면 너도나도 팔려고 해서 매물이 쏟아지게 되는데, 이렇게 되면 지가는 폭락하게 되고 이 과정에서 금융기관이 도산하고 경제가 마비되기도 한다.

또한 우리는 이 간단한 공식을 통해서 지가가 미래의 지대를 반영하기 때문에, 개발정보를 미리 아는 것이 토지 불로소득을 얻는 데 얼마나 유리한지 알게 된다. 예를 들어 어느 고위공직자가 특정 지역이 5년 후에 개발될 것인지를 알고 있다고 해보자. 우리가 아는 것처럼 그 정보는 '고급 정보'다. 다른 사람들은 개발이 일어날지 모르기 때문에 그 지역의 토지가격은 5년 후 높아질 지대가 현재 지가에 반영되어 있지 않다. 그런데 고위공직자는 그 정보를 알고 낮은 가격에 미리 사놓고 있다가, (많은 경우 친인척에게 정보를 알려준다) 개발이 임박해서, 그러니까 땅값이 폭등하면 팔아서 불로소득을 챙기게 된다. 한국의 고위공무원들, 그리고 그들과 가까운 재벌 및 대기업과 임원들이 이런 식으로 해서 엄청난 불로소득을 챙겼다는 것은 이미 상식에 속한다.

지대 자체가 불로소득이지만…

그런데 여기서 재밌는 것은 수많은 학자들이 말하듯이 지가의 근본을 이루는 지대 자체가 불로소득이란 점이다. 지대의 핵심이 위치인데, 위치를 사회가 만들었기 때문이다. 사람들 간의 왕래가 빈번하고 교환이 집중적으로 일어나는 4거리, 전철역 부근, 도로 옆, 공원 근처 등의 위치는 바로 사회가 만들었다. 즉 지대 자체는 사회 전체가 공유해야 할 자산이라는 것이다. 이렇게 보면 미래에 개인이 가질 수 있는 지대를 모두 합한 토지가격 자체가 불로소득 덩어리라고 할 수 있는데, 그런 까닭에 헨리 조지는 지대 전체를 세금으로 환수해야 한다고 주장한 것이다. 지대를 전액 환수하면 지가는 제로가 되고 지가시장은 지대시장으로 바뀌게 된다.

그러나 지금은 토지가 이미 사유화되어 버렸고, 지금의 토지소유자는 자기 돈으로 매입했기 때문에 지대를 100% 환수하면 원본 잠식이라는 문제가 생기게 된다. 따라서 이런 점을 고려하여 지금에 맞게 토지 불로소득을 새롭게 다시 정의해야 한다.

토지 불로소득이란 무엇인가?

소득은 수입에서 그 수입을 얻기 위해서 지불한 비용을 차감한 것이므로, 토지 불로소득을 정의하려면 수입과 비용을 알아야 한다. 그러면 토지를 소유하는 데 있어서 치러야 할 비용은 무엇일까? 먼저 처음에 토지를 매입하는데 드는 비용, 즉 매입지가가 일차적인 비용이 된다. 그리고 매입자의 입장에서 보면 보유기간동안의 매입지가의 이자도 비용이 되는데, 이는 토지소유자가 만약 토지를 매입하지 않고 은행에 넣어 놓았다면 이자라는 이익이 생기기 때문이다. 매입지가의 이자는 기회비용이다. 따라서 이것을 식으로 요약하면 다음과 같다.

토지소유자의 비용 = 매입지가 + 보유기간동안의 이자(편의상 '이자'로 표현)

그렇다면 토지소유자의 수입은 무엇일까? 그것은 토지를 매각했을 때의 지가, 즉 매각지가와 토지보유기간 동안 주머니에 넣을 수 있는 지대의 합이다. 이것을 요약하면 다음과 같이 된다.

토지소유자의 수입 = 매각지가 + 보유기간동안의 지대(편의상 '지대'로 표현)

이렇게 수입과 지출을 정의하면 토지 불로소득은 다음과 같이 정리할 수 있다.

토지 불로소득 = 토지소유자의 수입 – 토지소유자의 비용= [매각지가 + 지대] - [매입지가 + 이자]

가 된다. 그런데 여기서 '지대'와 '이자'의 위치를 바꾸게 되면 다음과 같은 식이 도출된다.

토지 불로소득 = [지대 – 이자] + [매각지가 – 매입지가]= 지대이자차액 + 매매차액

요컨대 토지 불로소득은 보유기간동안의 지대와 이자의 차액과 매매차액의 합을 말한다.

현재지가를 고정시키는 '이자 공제형 지대세'

그런데 여기서 재밌는 것은 지대이자차액만 환수하면 지가는 고정된다는 점이다. 즉 '매각지가-매입지가'가 제로(0)가 된다는 것이다. 지가가 고정된다고 해서 선뜻 이해가 안 갈 수 있는데, 예를 들어서 생각해보자. 예컨대 어떤 토지를 1억 원에 매입했다고 하고 이자율이 5%라고 하자. 그리고 그 토지의 임대가치, 즉 지대가 2012년 470만 원, 2013년 490만 원, 2014년 510만 원, 2015년 530만 원… 이렇게 계속 상승한다고 하자.

이런 상황에서 지대에서 매입지가 1억 원의 이자에 해당하는 500만 원만 빼고 환수하면 그 토지를 통해서 얻을 수 있는 임대수입은 500만 원으로 고정된다. 즉, 2013년 20만 원(520-500) 환수, 2014년 40만 원(540-500) 환수, 2015년 60만 원 환수(560-500)…, 이렇게 1억의 이자인 500만 원만 공제하고 나머지를 환수하면 그 토지에서는 앞으로 계속 500만 원의 고정수익만 발생하기 때문에 그 토지의 가격은 1억 원(500/0.05=1억)으로 고정되고, 매매차익인 토지 불로소득은 생기지 않는다.

이렇게 지대에서 매입지가의 원금과 이자만 인정하는 세제를 우리는 '이자 공제형 지대세'라고 부를 수 있는데, 이 제도의 장점은 도입 즉시 지가가 고정되고 토지 불로소득이 완전히 사라진다는 것이다. 이것은 매입지가 대신 현재재가를 대입해도 마찬가지지다. 매년 발생하는 지대에서 현재지가의 이자만 공제하고 나머지만 환수하면 지가는 현재지가로 고정이 된다.

이에 대해서 이자율이 변하면 지가도 달라지는 것 아닌가 하고 의문을 제기할 수 있다. 하지만 이자율에 상관없이 그 시점의 이자율에 의한 이자를 보상한다고 하면 '원금 = 이자/이자율' 공식에 의해 원금의 크기는 그대로 유지된다. 예를 들어 이자율이 7%가 되면 700만 원을 보장하고 나머지만 환수하면 지가는 1억 원이 된다.

그러나 '이자 공제형 지대세'는 처음에는 거둘 세금이 없다. 왜냐면 지대가 이자보다 낮기 때문이다. 그러나 지대는 계속 증가하고 공제할 이자는 고정되어 있기 때문에 징수액은 계속 증가하게 된다. 만약 지대 증가율과 GDP 증가율을 3%라고 가정한다면 2032년에 가서는 무려 지대의 60%, GDP의 8% 가까이를 환수하게 된다.(참고로 2010년에는 지대의 5%, GDP의 0.9% 정도를 환수했다.)

부동산 세제의 개편 방향

그러므로 부동산 세제는 다음과 같이 개혁하는 것이 최선이다. 보유세의 과세대상은 불로소득의 진원지인인 토지로, 과세표준은 [해당 연도의 지대 – 현재지가의 이자]로, 그리고 세율은 100%로 변경한다. 이렇게 하면 현재의 누진세는 비례세로 바뀌게 되고, 나대지ㆍ잡종지를 합쳐서 부과하는 종합합산토지, 별도합산토지 등의 구분도 불필요하게 된다. 또한 거래세는 완화 후 폐지할 수 있고 양도세는 매매차익이 발생하지 않기 때문에 일반세율로 변경해도 괜찮아진다. 그것을 정리하면 다음과 같다.

ⓒ토지+자유 연구소

부동산 투기가 사라지면 무슨 일이 일어날까?

위와 같이 부동산 세제를 개혁하면 부동산 투기는 사라지고 다음과 같은 일이 일어날 것이다. 먼저 자산 불평등이 완화될 것이다. 왜냐하면 땅값이 고정되어 토지의 매매차익을 기대할 수 없고, 거기에 다가 토지세에 대한 부담이 점증하기 때문이다. 토지가치에 비례해서 세금을 내면서까지 토지를 방치할 사람은 없다. 돈을 벌려면 토지를 최선으로 사용해야 하고, 사용할 의사가 없으면 처분하게 된다. 따라서 현재의 토지소유 편중도는 상당히 완화될 것이고, 결과적으로 토지로 인한 자산 불평등은 해소될 것이다.

두 번째로 일반물자처럼 주택가격도 서서히 내려갈 것이다. 주택은 건물가격과 토지가격의 합인데, 토지가격은 고정되어 있고 건물가격은 시간이 지남에 따라 가격이 하락하기 때문이다. 또한 주택자체가 투기의 대상이 되지 않기 때문에, 투기목적의 다주택자가 사라지게 되어 자가소유율은 계속 높아지고, 이로 인해서 주거 불안정은 상당한 정도로 해소될 것이다.

세 번째로 경제민주화에 긍정적 영향을 미칠 것이다. 높은 토지가격은 그 자체가 진입장벽이기도 하고 퇴출장벽이기도 한데, 지가가 고정되므로 장벽은 계속 낮아지게 된다. 그리고 대기업과 재벌은 더 이상 토지 불로소득을 누릴 수 없기 때문에 그들의 위상은 낮아질 것이고, 토지에 짓눌렸던 신규기업이나 중소기업의 영향력은 커지게 될 것이다.

네 번째로 용산참사와 같은 불상사는 더 이상 발생하지 않을 것이다. 위와 같이 세제개혁을 단행하면 개발이익은 자연스럽게 환수되기 때문이다. 용산처럼 개발이 일어나면, 즉 토지의 용도가 변경되면 지대가 상승하게 되는데, 그 상승한 지대는 고스란히 세금으로 환수된다. 예를 들어 용산의 지대가 100이고 90을 공제하고 나머지 10을 환수하고 있었는데, 용산 일대가 재개발이 이루어져 지대가 100에서 150으로 뛰었다고 해보자. 과거 같으면 지대가 50%나 상승했고 미래에도 지대상승이 계속될 것으로 예상되기 때문에 재개발 결정과 동시에 지가는 폭등했을 것이다. 그런데 세제개혁을 단행하면 올라간 지대는 세금으로 환수된다. 이 경우에는 60(150-90)이 세금으로 환수되는 것이고 이후에도 계속해서 90만 보장해주기 때문에 지가는 고정될 수밖에 없다. 이렇게 되면 재건축ㆍ재개발은 개발이익의 발생 유무와 무관하게 추진할 수 있게 되고, 개발이익을 둘러싼 갈등도 사라지게 된다.

마지막으로 농지와 그린벨트 문제가 사라진다. 지가가 고정되어 불로소득을 누릴 수 없게 되면 농지와 그린벨트를 다른 용도로 바꾸려는 시도를 하지 않을 것이기 때문이다. 소유자는 열심히 농사를 지을 것이고 외지인이 농지를 소유하지도 않을 것이다. 그리고 그린벨트 지역에도 재산권을 행사하게 해달라는 현수막도 사라질 것이다.

이 외에도 부동산이 사회경제에 미치는 영향이 막대하기 때문에 부동산 투기가 사라지면 많은 긍정적인 변화들이 나타날 것이다.

제대로 된 부동산 세제는 부동산 정책의 기본 바탕이다

우리는 지금까지 부동산 투기에 울고 웃었다고 해도 과언이 아니다. 부동산 가격은 올라가도 문제고 내려가도 걱정이다. 부동산이 금융을 비롯한 경제 전체와 연결되어 있기 때문이다. 부동산 투기는 끝났다고도 하지만, 그것은 그릇된 진단이다. 1990년대에도 부동산 투기는 지나갔다고 말한 사람이 많았으나 부동산 투기는 참여정부 때 다시 등장해서 우리를 괴롭혔고 지금은 그 후유증으로 하우스푸어라는 해괴한 말까지 생겨났다. 또 최근 전 세계에 엄청난 충격을 주고 있는 미국발 금융위기와 유럽발 재정위기의 뿌리에는 부동산 투기가 있다는 점도 잘 알려져 있다. 근인(根因)을 제거하지 않는 한 부동산 투기는 언제든 다시 나타나 우리를 괴롭힐 것은 너무나 분명하다.

부동산 투기는 토지에서 발생하는 불로소득 때문이고, 불로소득을 근본적으로 환수하기 위해서는 지대에서 현재지가의 이자만 공제하고 나머지만 환수하는 보유세를 실시하면 된다. 그렇게 하면 양도세에 의존할 필요도 사라지고 거래에 부담을 주는 취득세와 등록세는 장기적으로 폐지할 수 있게 된다.

그리고 이런 방식으로 부동산 투기를 뿌리 뽑아야 토지의 공공성과 시장의 원리를 결합한 토지임대형 산업단지, 토지임대형 주택, 토지임대형 재개발ㆍ재건축을 쉽게 할 수 있고, 하우스푸어문제의 해결책도 찾을 수 있으며, 저소득층에게 공공임대주택을 공급하기도 수월해진다. 요컨대 제대로 된 부동산 세제는 올바른 부동산 정책의 기본 바탕인 것이다.

헨리조지스쿨 안내

(토지+자유 연구소)는 토지를 중심으로 경제학 체계를 다시 세워야 한다는 생각으로 헨리조지스쿨을 개최합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.

□ 헨리조지스쿨 공개강좌

ㅇ 강사: 이정우 교수(경북대 경제학과, 전 청와대 정책실장)

ㅇ 주제: 토지정의와 경제민주화

ㅇ 일시: 10월 5일 저녁 7시

ㅇ 장소: 명동 청어람 지하 1층 소강당

ㅇ 신청: http://landliberty.or.kr/xe/notice/67680

□ 헨리조지스쿨 강좌안내

ㅇ 강사: 조성찬 박사, 김윤상 교수

ㅇ 교재: 김윤상. 2009. 『지공주의: 새로운 토지패러다임』. 경북대출판부.

ㅇ 일시: 10월 8일 월요일 7시 30분. 6주간 진행.

ㅇ 장소: 숙명여대 순헌관 304호

ㅇ 신청: http://landliberty.or.kr/xe/67710

 /남기업 토지+자유 연구소 소장