신도시 분양권 '반토막'..."더 떨어질지도"

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[현장] 분양권 전매제한 완화했지만..."계약금에 후불이자 내준대도 매수자 없어"

"팔겠다는 사람이 100명이면 사겠다는 사람은 다섯 명 정도죠."(수원시 광교 A부동산 관계자)

팔겠다는 사람은 늘었지만 여전히 사겠다는 사람은 없었다. 분양권에 붙었던 프리미엄(시세차익)은 어느 새 '반토막'이 났다. 프리미엄이 '마이너스'로 돌아선 아파트도 적지 않았다. 텅 빈 부동산 중개소들은 '냉방중'이라는 종이를 써 붙이지 않아도 '썰렁'해 보였다.

수도권 아파트의 분양권 전매제한이 완화되는 수도권 아파트의 분양권 전매제한이 완화되는 27일, 경기 용인시의 광교신도시와 김포시의 한강신도시 부동산 중개소의 풍경이다. 현장에서 확인한 정부의 '5·10일 주택거래 정상화 방안'의 효과는 '주택거래 활성화'라는 당초 목적과는 거리가 멀어 보였다.

'반토막'난 신도시 분양권..."더 떨어질지도 모르겠다"

국토해양부는 지난 5월 10일, 수도권 공공택지 내 전용면적  85㎡ 이하 주택의 전매 제한 기간을 3년에서 1년으로 완화하는 것을 골자로 하는 주택거래 대책을 발표했다. 분양권이란 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 정부가 이같은 대책을 발표했던 것은 아파트를 계약한 후 1년만 지나면 분양권을 판매할 수 있게 해서 침체된 주택시장을 살려보자는 취지였다.

그러나 시장의 반응은 정부의 의도와는 반대로 나타났다. 27일 오전 경기도 용인시 수지구 상현동 인근에서 만난 B부동산 고수정(가명)씨는 분양권 전매제한 완화의 효과를 묻자 "분양권 프리미엄이 '반토막' 났다"고 대답했다. 가격 하락의 이유는 특별한 것이 아니었다. 사려는 사람은 그대로인데 분양권 전매제한이 완화되면서 팔려는 사람이 많아졌기 때문이다.  

이 지역은 수원시 영통구 이의동과 함께 주변에 초·중·고등학교를 갖추고 있는, 광교 신도시의 노른자위 아파트 단지 중 하나다. 아파트단지 인근에 초·중·고등학교가 있고 2016년에는 지하철도 개통될 예정이기 때문이다. 특히 20년차 이상 현직 공무원들로 계약 자격을 제한한 상록자이 아파트는 다른 아파트들에 비해 상대적으로 계약자들이 받는 대출 이자 압박도 덜하다. 그런데도 가격 하락은 예외가 없었다. 

고씨는 "이 지역 상록자이 아파트는 85㎡형은 한 때 호가가 1억 원 까지도 갔었지만 지금은 3000만 원 정도"라고 설명했다. 광교신도시에서 가장 프리미엄이 높았던 영통구 이의동의 힐스테이트 아파트도 한때는 1억 5000만 원을 호가하던 프리미엄이 서서히 하락곡선을 그리기 시작해 지금은 절반 가까이 떨어졌다.

 

▲ 9월부터 입주 예정인 광교신도시의 상록자이아파트. 좋은 입지조건을 갖췄음에도 분양권 프리미엄이 최고가에 비해 절반 이상 떨어졌다. ⓒ 김동환

고씨는 "프리미엄이 더 낮아지면 투자액보다 손해 보는 사람들도 속출할 것"이라고 말했다. 프리미엄이 낮아지면 매물이 더 나오기 쉽고 그럴수록 가격은 떨어지게 되기 때문이다. 분양가가 2억 5760만 원인 상록자이 85㎡형 같은 경우, 대출 이자 등 계약자들이 치르는 금융금액이 대략 3000만 원 정도라 프리미엄이 지금보다 더 떨어지면 투자자들이 실질적으로 손해를 보게 된다.

이런 분양권 가격 하락은 주변 아파트 시세에도 영향을 미쳤다. 상가를 사이에 두고 상록자이 아파트를 마주 보고 있는 이던하우스 아파트는 지난해 12월 입주가 끝났다. 보통 신도시 아파트 가격은 입주와 동시에 올라가는데 이던하우스 아파트는 입주 직후에도 가격이 얼마 오르지 않고 정체되어 있다가 최근에는 하락세라는 게 이 지역 공인중개사들의 말이다.

시장 상황이 이러니 매수자들은 더욱 조심스러운 눈치다. 이날 상록자이 가격을 알아보러 고씨의 부동산에 들른 김황균(가명), 노연정(가명) 부부는 "가격이 비싸지 않은 것 같다"면서도 "계약은 좀 더 두고 봐야겠다"고 말하며 자리를 피했다. "더 떨어질지 모르겠다"는 게 김씨의 이유였다.  

수도권 서·북부 신도시는 프리미엄 없거나 손해

서울 강남권에 접근성이 좋아 애당초 높은 프리미엄이 형성됐던 광교신도시는 그래도 나은 편이었다. 경기 파주나 인천 영종하늘도시 등 수도권 서·북부 신도시들은 프리미엄이 없거나 마이너스로 돌아선지 오래다. 이날 찾은 김포 한강신도시 역시 마찬가지였다. 10여 개의 부동산 중개업소 중 어느 곳에서도 손님을 찾아볼 수 없었다.

경기도 김포시 장기동의 한 상가. '냉방중'이라는 종이가 붙은 C부동산에는 주인 황진호(가명)씨가 손님 대신 자녀 2명이 함께 가게를 지키고 있었다. 이 동네 아파트 분양권 가격은 이미 분양가 이하. "집주인들이 3000만 원 이상 손해를 보고 분양권을 내놔도 매수는 거의 없다"는 게 황 씨의 설명이다. 

실제로 한강과 생태공원을 끼고 있는 친환경 아파트단지인 한강신도시 대림e편한세상의 경우 128㎡형이 분양가보다 2000만 원 낮은 3억 8500만 원에 호가가 형성되고 있다. 선호도가 낮은 151㎡형의 호가는 분양가보다 3000만 원 낮은 4억 5200만 원 수준. 그러나 이마저도 거래는 잘 이뤄지지 않는다.

D부동산의 정영철(가명)씨도 "물건은 많이 나오는데 매수자가 없다"는 답을 내놨다. 정씨는 "계약금, 중도금 이후 후불 이자까지 파는 사람이 지불하겠다고 해도 사려는 사람이 없다"는 충격적인 말도 했다. 시장 심리가 분양권 전매 제한 기한을 단축하는 걸로 살아날 상황이 아니라는 얘기다.

▲ 한강신도시가 자리한 경기도 김포시 장기동의 한 부동산 중개소 밀집 상가. ⓒ 김동환

"이런 식의 정책으로는 부동산 시장 안 살아나"

아직 분양 전인 동탄2신도시에서도 분양권 전매제한 완화 효과는 찾아보기 어려웠다. 동탄2신도시는 분양권 전매 제한 기간이 1년으로 단축되면서 부동산 단기투자가 가능해졌다는 이유로 이 정책의 주요 수혜지 중 하나로 거론됐었다.

경기 화성시 반송동의 E부동산 이형승(가명)씨는 "분양권 전매 제한 완화 때문에 분양에 대한 문의가 늘어나는 것 같지는 않다"고 대답했다. 인근의 F부동산 유청호(가명)씨도 같은 의견을 밝혔다. 그는 "어떤 변화나 영향도 없다"고 잘라 말했다.

이날 만난 부동산 중개업자들은 "이런 식의 정책으로는 침체되어 있는 부동산 시장이 살아나지 않는다"고 입을 모았다. 이들이 꼽은 대표적인 해법은 '거래세 인하'와 'DTI 규제 완전 철폐'였다.

황진호씨는 "분양권 전매 제한 완화라는 게 매도자들에게는 유리할지 몰라도 매수자에게는 전혀 유리할 게 없는 정책"이라고 지적했다. 어차피 매수자들이 부족해서 거래가 안 되는 상황에서 필요한 것은 매수자의 이익을 일정부분 보장해주는 정책이라는 말이다.

신분 노출을 밝히기를 꺼린 한 부동산 중개업자는 "분양권 전매 제한 같은 건 정부가 완화해주지 않아도 마음만 먹어도 편법을 통해 피해갈 수 있다"는 말도 했다. 이 중개업자는 "복등기 등의 방법을 이용하면 된다"면서 "오늘이 전매제한이 풀리는 날임에도 거래가 적은 이유도 이미 이전에 많이들 거래를 마쳤기 때문일 것"이라고 말했다.

김동환(heaneye)

시장은 집값 하향안정 바라는데…정부는 ‘부동산 띄우기’만

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권도엽 국토해양부 장관이 10일 오전 경기도 과천시 관문로 정부과천청사 국토해양부 브리핑룸에서 서울 강남3구의 주택투기지역 해제 등을 담은 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안’을 발표하고 있다. 신소영 기자 viator@hani.co.kr

‘5·10 부동산대책’ 발표

 강남3구 투기지역 해제·분양권 전매제한 3년→1년

전문가 “집값 이미 너무 올라 정책 효과내기 어려워”

정부는 이와 함께 소득세법을 고쳐 다주택자의 양도세 중과를 폐지하고, 2년 미만 거주 뒤 주택을 되파는 경우 적용되던 양도소득세 중과세율도 최고 50％에서 40％로 낮추는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 이는 국회의 동의를 받아야 가능한 사안이다.

정부의 이번 대책의 핵심은 한마디로 투기를 막기 위해 박아놨던 ‘대못’을 뽑아 주택 특히 아파트 거래를 활성화시키겠다는 것이다.

정부의 바람대로 주택거래가 늘어나려면 집을 팔 때 세 부담을 낮추고, 집을 살 때 은행 대출의 문턱을 낮추는 것 뿐만 아니라, 앞으로 집값이 오를 것이란 기대가 있거나 사는 사람의 소득이 충분히 뒷받침돼야 한다. 이와관련해 변창흠 세종대 교수(행정학)는 “지금 거래가 활성화되지 않는 이유는 하향 안정 추세를 보이는 집값이 다시 뛰지 않을 것이란 기대가 시장에 폭넓게 형성돼 있기 때문”이라고 말했다. 올해 1~4월 수도권의 주택 거래량은 지난해 같은 기간에 견줘 38% 줄었다.

집을 살 가계의 여력도 크게 떨어진 상태다. (한겨레)가 선대인경제전략연구소에 의뢰해 분석한 자료를 보면, 가계 소득이 아파트가격의 상승을 따라가지 못하면서 그 격차가 더욱 벌어지고 있는 것으로 나타났다. 지난해 말 기준 서울 지역 아파트 가격은 2000년에 견줘 146% 증가했지만, 같은 기간 가계의 평균소득은 절반 수준인 75% 증가에 그쳤다. 이 연구소의 정남수 자산경제팀장은 “부동산 부양책으로 설령 ‘반짝 효과’가 나타날지 모르지만, 주택가격이 이미 너무 오른 상태라 정부 정책이 효과를 내기 어려운 상태”라고 말했다. 게다가 가계부채는 912조원으로 국내총생산(GDP)의 약 74%에 육박하고 있다.

인구 구조의 변화도 주택 구매력을 떨어뜨리고 있다. 장영희 서울시정개발연구원 부원장은 “고령화 등 인구 구조의 변화와 1인 가구의 증가로 주택 수요가 계속 줄고 있다”고 말했다. 통계청은 주택의 신규 구입 주요 계층인 30대 가구주가 2000년 389만에서 2015년엔 307만 가구로 크게 줄어들 것으로 예상하고 있다. 반면 경제력과 집을 살 필요성이 낮은 1인 가구는 같은 기간에 389만에서 506만명으로 급증할 전망이다.

이런 요인들 탓에 투자대상으로서 아파트의 매력이 과거와 달리 이미 크게 떨어졌다는 진단이 나온다. 박원갑 국민은행 부동산팀장은 “정부의 이번 대책이 통하지 않을 것으로 보는 근본적인 이유는 투자재로서 아파트를 사고파는 시대가 끝나가는 주택시장의 구조적인 변화 때문”이라고 말했다.

류이근 노현웅 기자 ryuyigeun@hani.co.kr