시장은 집값 하향안정 바라는데…정부는 ‘부동산 띄우기’만

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권도엽 국토해양부 장관이 10일 오전 경기도 과천시 관문로 정부과천청사 국토해양부 브리핑룸에서 서울 강남3구의 주택투기지역 해제 등을 담은 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안’을 발표하고 있다. 신소영 기자 viator@hani.co.kr

‘5·10 부동산대책’ 발표

 강남3구 투기지역 해제·분양권 전매제한 3년→1년

전문가 “집값 이미 너무 올라 정책 효과내기 어려워”

정부는 이와 함께 소득세법을 고쳐 다주택자의 양도세 중과를 폐지하고, 2년 미만 거주 뒤 주택을 되파는 경우 적용되던 양도소득세 중과세율도 최고 50％에서 40％로 낮추는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 이는 국회의 동의를 받아야 가능한 사안이다.

정부의 이번 대책의 핵심은 한마디로 투기를 막기 위해 박아놨던 ‘대못’을 뽑아 주택 특히 아파트 거래를 활성화시키겠다는 것이다.

정부의 바람대로 주택거래가 늘어나려면 집을 팔 때 세 부담을 낮추고, 집을 살 때 은행 대출의 문턱을 낮추는 것 뿐만 아니라, 앞으로 집값이 오를 것이란 기대가 있거나 사는 사람의 소득이 충분히 뒷받침돼야 한다. 이와관련해 변창흠 세종대 교수(행정학)는 “지금 거래가 활성화되지 않는 이유는 하향 안정 추세를 보이는 집값이 다시 뛰지 않을 것이란 기대가 시장에 폭넓게 형성돼 있기 때문”이라고 말했다. 올해 1~4월 수도권의 주택 거래량은 지난해 같은 기간에 견줘 38% 줄었다.

집을 살 가계의 여력도 크게 떨어진 상태다. (한겨레)가 선대인경제전략연구소에 의뢰해 분석한 자료를 보면, 가계 소득이 아파트가격의 상승을 따라가지 못하면서 그 격차가 더욱 벌어지고 있는 것으로 나타났다. 지난해 말 기준 서울 지역 아파트 가격은 2000년에 견줘 146% 증가했지만, 같은 기간 가계의 평균소득은 절반 수준인 75% 증가에 그쳤다. 이 연구소의 정남수 자산경제팀장은 “부동산 부양책으로 설령 ‘반짝 효과’가 나타날지 모르지만, 주택가격이 이미 너무 오른 상태라 정부 정책이 효과를 내기 어려운 상태”라고 말했다. 게다가 가계부채는 912조원으로 국내총생산(GDP)의 약 74%에 육박하고 있다.

인구 구조의 변화도 주택 구매력을 떨어뜨리고 있다. 장영희 서울시정개발연구원 부원장은 “고령화 등 인구 구조의 변화와 1인 가구의 증가로 주택 수요가 계속 줄고 있다”고 말했다. 통계청은 주택의 신규 구입 주요 계층인 30대 가구주가 2000년 389만에서 2015년엔 307만 가구로 크게 줄어들 것으로 예상하고 있다. 반면 경제력과 집을 살 필요성이 낮은 1인 가구는 같은 기간에 389만에서 506만명으로 급증할 전망이다.

이런 요인들 탓에 투자대상으로서 아파트의 매력이 과거와 달리 이미 크게 떨어졌다는 진단이 나온다. 박원갑 국민은행 부동산팀장은 “정부의 이번 대책이 통하지 않을 것으로 보는 근본적인 이유는 투자재로서 아파트를 사고파는 시대가 끝나가는 주택시장의 구조적인 변화 때문”이라고 말했다.

류이근 노현웅 기자 ryuyigeun@hani.co.kr

MB '강남 사랑', 부동산 투기 뇌관 건드리다

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[이태경의 고공비행] 강남 3구 투기지역 해제 조치, '투기 나서라'는 신호

정부가 오늘 강남3구 투기지역 해제를 비롯한 부동산대책을 발표했다. 정부가 발표한 이른바 5.10 부동산 대책에는 강남 3구 주택투기지역 해제를 비롯 ▲전매제한 완화 ▲ 1세대 1주택 비과세 요건 완화, 양도세 비과세 대상 일시적 2주택 요건 완화 ▲생애최초 주택구입자금 대출 확대 등이 포함됐다. 5.10 부동산 대책에 따라 강남3구는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 이 40%에서 50%로 높아지고 주택거래신고 의무도 다른 지역과 동일하게 적용된다. 또한 자금조달·입주계획을 제출하지 않아도 되고 임대사업용으로 주택구매 시 취득세가 60~85㎡ 이하는 25% 감면, 60㎡ 이하는 면제된다.

한편 전용면적 85㎡이하 공공택지의 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 줄어든다. 아울러 일시적 2주택자 양도세 비과세 기간이 연장되고, 주택을 2년 미만 보유 후 단기매도한 경우에 적용되는 양도세 중과세율도 완화된다. 1년 미만 양도세율은 50%에서 40%로, 1년 이상 2년 미만은 40%에서 기본세율 6~38%로 각각줄어들게 된다. 3주택 이상 다주택자들에게 부과되는 양도소득세 가산세(10%)도 폐지된다. 생애최초 주택구입자금 대출 확대조치는 시장참가자들의 주택구입을 손쉽게 하기 위한 덤이다.

강남3구 투지지역 해제는 훗날 투기 심리를 부추길 것

MB와 새누리당의 가장 확고한 수도권 교두보일 뿐 아니라 한국사회 주류의 보금자리이고 이번 총선에서도 새누리당을 압도적으로 지지한 강남 3구에 대해 MB가 각별한 배려를 하는 것은 자연스러워 보인다. 정치를 아적(我敵)구분으로 규정한 칼 슈미트의 정의를 철저히 정치적으로 관철시키는 사람이 MB라는 사실을 되새겨보면 강남 3구에 대한 MB의 지극한 애호는 당연하다. 아무튼 정부의 이번 조치로 강남 강남 3구에서 주택을 구입하려는 사람들은 더 많은 대출을 받을 수 있고, 다주택 보유자들은 주택을 처분할 때 이전보다 더 많은 불로소득을 얻을 수 있게 됐다.

대내외적 경제여건을 감안할 때 강남3구 투기지역 해제 등이 포함된 5.10 부동산 대책이 주택시장에 미치는 당장의 영향은 미미할 것이다. 하지만 강남3구 투기지역 해제조치는 정부가 부동산 시장질서를 규율할 정책 옵션을 사실상 모두 해제시켰다는 상징성을 가진다. MB정부가 전면적 ABR(Anything But Roh)을 추진한 대표적인 부문이 부동산 정책분야이고, 사실상 마지막으로 남은 투기의 방화벽이 강남 3구에 대한 투기지역 지정조치라는 사실을 감안할 때, 시장참가자들은 강남 3구 투기지역해제를 MB정부가 추진한 ABR의 완결판이자 부동산 투기에 참여하려는 정부의 신호로 해석할 가능성이 높다.

대한민국 부동산 시장의 역사는 시장참가자들의 심리가 이성을 압도해왔다는 사실을 잘 보여준다. 멀리 갈 것도 없이 참여정부의 경우만 봐도 이런 사실을 금방 알 수 있다. 참여정부가 2005년에 강력하기 이를 데 없는 8.31대책을 발표한 후 일시 안정을 찾는 듯 하던 부동산 시장은 전 세계적 과잉유동성으로 인해 위태롭게 동요하다가 2066년 가을 추병직 당시 건교부 장관의 검단신도시 추가개발 발표 직후 걷잡을 수 없이 흔들렸다. 수도권의 아파트 가격은 무섭게 치솟았고 많은 시민들은 막차라도 타자는 심정으로 주택 매수에 경쟁적으로 나섰다.

당시 수도권 주택 매입에 나섰던 시민들 가운데 상당수가 지금 하우스 푸어(housepoor)신세다. 복기해 보면 2006년 가을에 주택을 구입한 것은 비이성적 선택이었다. 과잉유동성에 기인한 전 세계적 부동산 가격 상승이 이미 오랜 기간 지속됐고, 이런 비정상적 가격 상승이 더 이상 지속되기 어렵다는 징후들이 곳곳에서 포착되고 있었던 점, PIR(Price Income Ratio, 연소득대비 주택 가격)를 기준으로 할 때 이미 서울을 비롯한 버블 세븐 지역의 주택 가격은 도저히 설명되기 어려운 수준으로 높았다는 점 등을 감안할 때 이런 사실은 명확해 보인다. 하지만 당시는 투기심리가 이성과 논리를 제압할 때였다. 그리고 본디 투기심리란 이성을 이기고 논리를 넘어선다.

따라서 현명하고 공익을 앞세우는 정부라면 투기심리-특히 부동산 투기심리-가 살아나지 못하도록 제도를 만들고 법률을 정비해야 한다. 불행히도 MB정부는 정 반대로 행동했다. 이 정부는 공급, 수요, 금융, 주거 복지 등의 영역에 걸쳐 투기심리를 억제하고 시장 질서를 규율할 장치들을 전부 형해화시키고, 불로소득을 보장해주고 대출을 더 많이 받을 수 있게 하는 등 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼다. 강남 3구에 대한 투기지역 해제가 포함된 5.10대책은 투기 권하는 MB정부의 본색을 적나라하게 보여주는 정책이다. 부동산 투기라는 괴물을 우리에서 탈출시키기 위해 올인하는 MB와 그 충실한 조력자 새누리당의 노고는 머지 않아 시장으로부터 보답(?)받게 될 것이다.

지금은 투기 조장에 골몰할 때가 아니다

극도로 침체된 부동산 시장에 온기를 불어넣기 위해 강남 3구 투기지역 해제 조치 등을 마련했다는 정부의 주장은 어불성설에 불과하다. 지금의 부동산 시장은 비정상적으로 가격이 높고 거래가 많았던 시장이 정상을 찾아가는 과정이다. 게다가 정부의 주장과는 달리 부동산 시장이 침체상태에 놓인 것도 아니다. 언론의 보도에 따르면 지난 해 연간 아파트 실거래가 거래 건수는 2010년에 비해 23.7% 2008~2010년 평균 거래량에 견줘 20.0% 각각 증가한 것으로 나타난다. 서울과 수도권의 거래량은 더 가파르게 상승했다. 즉 수도권은 2010년보다 46.0% 급증했고 3년 평균치와 비교해도 14.9%나 늘어난 것으로 나타났으며, 서울 역시 전년대비 35.3%, 3년 평균에 비해 3.8% 각각 증가한 것으로 나타났다. 혹시 MB정부와 새누리당은 부동산 가격은 끝없이 상승해야 하고 거래는 많을수록 좋다는 신념에 사로잡힌 것은 아닌지 스스로 자문해 볼 일이다.

부동산 투기를 부추길 생각에 몰두하는 MB정부와 새누리당은 지금이라도 생각을 고쳐먹어야 한다. 부동산 투기를 통한 경제성장은 마약을 먹고 기운을 차리는 것 보다 훨신 어리석은 선택이고, 대한민국을 디스토피아로 인도하는 결정이다. 지금은 선거 승리 등의 정치적 목적 달성을 위해 부동산 정책을 사용할 때가 아니다. 지금은 대한민국에 적합한 부동산 정책들을 조합해 새로운 부동산 레짐을 설계해야 하는 때다. 그러나 부동산과 생사를 같이하는 MB와 새누리당에게 이런 충고는 또 얼마나 무의미한 것인가?

▲ ⓒ프레시안(조형·사진=손문상)

/이태경 토지정의시민연대 사무처장 

한집당 빚 5100만원인데…‘또 빚내 집사라’는 정부

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‘부동산 대책’ 내일발표

 강남3구 투기지역 해제·첫 주택자금 대출확대 포함될듯

전문가 “총부채상환비율 등 완화돼 가계빚 늘어날 것” 우려

10일 정부가 발표할 예정인 ‘부동산 대책’의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 이른바 강남3구(서초·강남·송파)에 대한 투기지역 해제를 뼈대로 하고 분양권 전매제한 기간 완화, 생애 최초 주택구입자금 대출 확대 등이 대책에 포함될 것으로 보인다. 미분양 주택 양도세 감면 등 추가 세제혜택은 검토중이고, 취득세 인하와 총부채상환비율(DTI) 전면 완화 등은 제외될 것으로 알려졌다.

문제는 정부가 ‘거래 정상화’ 명목으로 내놓는 이번 부동산 대책이 우리 경제의 아킬레스건인 가계부채 문제를 더욱 악화시킬 수 있다는 점이다. 정재호 목원대 교수(금융보험부동산학)는 “강남3구 투기지역이 해제되면 총부채상환비율과 주택담보인정비율(LTV)이 완화돼 가계부채가 늘어날 것”이라며 “지금도 가계부채 문제가 심각한데 빚이 더 늘면 가계소비가 줄고 전체 경제에도 악영향을 끼칠 것”이라고 말했다. 이창선 엘지(LG)경제연구원 연구위원은 “현재 우리나라는 가계부채 문제가 심각해 부동산가격 안정화 기조를 유지해야 하는 상황”이라며 “정부의 부동산 대책이 효과를 발휘하게 되면 가계부채가 일정 부분 늘어날 수 있다”고 말했다.

현재 우리나라 가계부채는 912조9000억원으로 이미 관리에 ‘빨간불’이 들어온 상태다. 세계경제포럼(WEF)이 가계부채의 한계치로 설정한 국내총생산(GDP) 대비 75%에 부쩍 다가선 73.8%를 유지하고 있다. 우리나라 전체 가구수인 1769만가구로 나눠보면, 가구당 5100여만원의 빚을 지고 있고, 이는 우리나라 2인 이상 가구의 한해 평균 소득인 4600여만원을 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

기획재정부는 얼마 전까지 가계부채가 늘어날 염려가 있다며 ‘강남3구의 투기지역 해제’에 난색을 표시해 왔다. 박재완 재정부 장관은 지난해 말 “강남3구 투기지역 해제 문제는 총부채상환비율과 담보대출인정비율 규제와 맞물려 있고, 가계부채 문제를 더욱 심각하게 만들 우려가 있어 신중하게 접근해야 한다”고 부정론을 내놓은 바 있다. 하지만 4·11 총선에서 여당인 새누리당이 큰 승리를 거두면서 기류가 바뀌었다. 지난달 16일 박 장관은 “부동산 거래를 활성화하는 방안을 고민하고 있다”고 말했고, 5일엔 “최대한 시장의 기대를 충족시킬 수 있도록 노력하겠다”고까지 나아갔다.

재정부 고위 관계자는 “실수요자들의 거래 활성화를 도모하되 가계부채 등의 부작용은 자극하지 않는 수준으로 대책을 내놓기로 한 것”이라며 “거래 정상화 차원이지 투기를 도모하거나 인위적인 부양은 아니다”라고 밝혔다.

한국은행은 지난달 펴낸 ‘부채의 경제학’ 보고서에서 우리나라 가계부채 급증의 원인으로 ‘주택가격 상승에 대한 기대감’을 첫손에 꼽았다. 이번 대책도 부동산 시장 영향력이 큰 강남3구에 대한 금융규제를 푸는 것이어서 상징성이 남다를 수밖에 없다. 김수현 한국도시연구소 소장은 “정부 얘기대로 실질적 영향이 크지 않더라도 심리적인 영향이 있을 것”이라며 “정부가 하다 하다 내놓을 게 없으니 돈 빌려줄 테니 집 사라는 대책을 내놓고 있다”고 비판했다.

최현준 기자 haojune@hani.co.kr

강남3구 투기지역 곧 해제…부동산 거품 다시 키운다

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기획재정부가 국토해양부가 주장해온 서초·강남·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 주택 투기지역 지정을 해제하는 방안을 적극 검토 중이다. 사진은 하늘에서 바라본 서초구의 아파트 단지 전경. ＜한겨레＞자료사진

재정부 “이달 발표”…DTI 40→50%로 완화

주택대출 증가로 가계부채 부실확대 우려 

정부가 서초·강남·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 주택 투기지역 지정을 해제하는 방안을 적극 검토중이다. 침체된 주택시장의 거래를 활성화해야 한다는 게 이유다. 전문가들은 당장 시장에 끼치는 영향이 크지 않을 수 있다고 보면서도, 중장기적으로 금융위기 이후 거품이 서서히 걷히던 주택시장에 ‘잘못된 신호’를 줘 투기심리를 부추길 수 있다고 우려한다. 자칫 부동산 관련 대출을 부채질해 가계부채를 더 키울 수도 있다.

2일 기획재정부 관계자는 “(강남 3구의 투기지역 지정 해제를) 검토하고 있다”고 말했다. 그는 “아직 최종 결정되지는 않았다”면서도 “가급적 이달 안에 발표할 예정”이라고 말했다. 강남 3구의 투기지역 지정 해제의 필요성은 국토해양부가 계속 제기해온 사안이다. 박상우 국토부 주택토지실장은 “현재 재정부와 논의하고 있다”고 말했다.

정부가 부동산시장의 ‘마지막 빗장’마저 풀려는 까닭은 주택시장의 거래 부진에 있다. 한국개발연구원(KDI)은 이날 1분기(1~3월) 아파트 거래량이 지난해 같은 기간에 견줘 서울에서는 40.2%, 전국적으로는 26.8% 줄었다고 밝혔다. 이 연구원의 송인호 박사는 “투기지역 해제를 비롯한 주택거래 활성화 대책이 시급하다”고 말했다.

강남 3구가 투기지역에서 해제될 경우 가장 큰 변화는 대출을 연소득의 일정 비율로 제한하는 총부채상환비율(DTI) 상한이 현행 40%에서 50%로 완화된다는 점이다. 상한이 높아지는 만큼 집을 살 때 은행으로부터 대출금을 더 받을 수 있게 된다. 또 집값의 일정 비율 안에서 대출하는 담보대출인정비율(LTV)도 40%에서 50%로 늘어나고, 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 부담도 10%포인트가량 줄어든다. 정부는 이런 규제 완화가 거래를 촉진시킬 것으로 본다.

강남 3구의 투기지역 해제는 부동산 투기대책과 관련한 상징적 의미가 크다. 이 때문에 재정부 관계자는 “정치적으로 부담스러운 게 사실”이라고 말했다. 참여정부가 2003년 부동산 투기 근절 대책의 하나로 도입한 투기지역 지정제도가 처음 적용된 곳은 강남 3구다. 이후 투기지역 지정이 여러 곳으로 확산됐다. 정부는 세계 금융위기가 닥친 2008년 위기 대책의 하나로 강남 3구 외에 투기지역과 투기과열지구를 모두 해제할 때에도 강남 3구에는 손대지 않았다. 부동산 업계는 “강남 3구의 투기지역 해제는 그 자체의 경제적 효과보다도 시장에서 갖는 상징성이 크다”고 말한다. 강남 3구에 대한 투기지역이 해제되면 전국에 투기지역은 한 곳도 남지 않게 된다.

이러한 규제 완화가 투기심리를 부추길 수 있다는 우려에 정부 관계자들은 거래량이 늘더라도 가격을 크게 자극하지는 않을 것이라고 말한다. 이에 대해 박원갑 국민은행 부동산팀장은 “거래량과 가격은 비례하는 만큼 거래가 늘어나면 가격도 따라 올라갈 수 있다”며 “투기지역 해제가 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 강남은 언제든지 전체 부동산시장을 교란시킬 수 있다”고 말했다. 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 우려도 있다. 김수현 세종대 교수(부동산학)는 “시장에 실질적 변화는 없을 수 있지만, 시장에 ‘돈 더 빌려줄 테니 집을 사라’라는 심리적 영향을 줄 수 있다”고 말했다. 정부는 지난해에만 여섯번의 부동산 부양책을 내놨다.

은행권의 가계대출 가운데 주택대출의 비중은 수도권의 경우 약 65%에 이른다. 부동산 활성화 대책이 자칫 858조원에 이르는 가계대출의 폭발성을 더 키울 수 있는 방향으로 작동할 수 있다. 한국은행은 최근 ‘부채경제학’ 보고서에서 “부동산 가격의 지속적인 안정을 통해 가격상승 기대를 억제함으로써 가계의 차입(주택담보대출) 수요를 축소해야 한다”고 권고했다.

류이근 최종훈 최현준 기자 ryuyigeun@hani.co.kr

MB정부, 결국 '강남3구 투기지역 해제'키로

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건설족 요구 수용, '가계부채 폭탄' 통제불능 상태로 만드나

정부가 부동산경기 활성화를 위해 강남 3구를 투기지역에서 해제키로 한 것으로 알려져 파문이 일고 있다. 

2일 (조선일보)에 따르면, 기획재정부 고위 관계자는 1일 (조선)과 만나 "1분기 경제 상황과 부동산시장 상황을 점검한 결과 국토해양부가 요구해온 강남 3구 투기지역 해제를 포함한 부동산 대책이 필요하다는 판단을 내렸다"며 "이르면 내주, 늦어도 5월 중 부처 간 회의를 거쳐 발표할 계획"이라고 말했다. 강남 3구가 해제되면 전국에 투기지역은 하나도 남지 않게 된다.

투기지역에서 풀리면 ▲주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 상한이 기존 40%에서 50%로 올라 같은 주택을 담보로 대출을 더 많이 받을 수 있고 ▲3주택 이상 보유자에 대한 양도세율 10%포인트 가산이 적용되지 않아 부동산을 매매할 때 세금 부담이 줄며 ▲거래 후 15일 이내에 주택 거래 내역을 신고해야 하는 의무도 사라진다고 은 전했다.

요컨대 강남 3구 투기지역 해제란 아파트 여러 채를 사들여도 세금을 덜 거두고 은행 대출길도 넓게 열어줄 테니, 강남 부자들이 아파트 사재기에 나서 아파트값을 띄우면서 파산 위기에 몰린 건설사들을 살려 달라는 호소에 다름 아닌 셈이다.

이는 MB정부가 임기 말기에 건설업체들이 그동안 집요하게 요구해온 민원을 결국 수용키로 했음을 의미하는 것이어서, 정부가 부동산투기를 부추겨 건설업체를 살리기 위해 본격 나선 게 아니냐는 비난으로부터 자유롭지 못할 전망이다.

특히 현재의 아파트경기 장기침체는 아파트에 끼어있던 거품이 제거돼가는 자연스런 과정으로, 여기에 정부가 끼어들어 가계대출을 늘려 다시 거품을 만들려 한다는 것은 이미 1천조원에 달하는 가계부채가 한국경제의 최대 뇌관으로 자리잡은 상황에서 더 큰 재앙을 자초할 뿐이다.

더욱이 2008년 미국발 세계금융 위기 발발후 본격화된 부동산 거품 파열은 글로벌한 현상으로, 현재 세계경제가 'L자형 장기침체'의 늪에 빠져 있다는 점을 감안할 때 정부가 강남3구 투기지역 해제를 하더라도 부동산경기가 살아날 가능성은 거의 없다는 것이 전문가들의 지배적 관측이다.

집권초부터 방만한 구먹구구식 국정운영으로 공공부채를 사상최악의 상태로 악화시킨 MB정권이 가계부채마저 최악의 상태로 악화시킨 뒤 퇴장하려는듯한 양상이다.

박태견 기자