집 없는 사람들, 이거 보면 더 열받겠죠?

이글은 오마이뉴스 2013-04-10일자 기사 '집 없는 사람들, 이거 보면 더 열받겠죠?'를 퍼왔습니다.
[제윤경의 희망살림 ②] '위대한 바보' 기다리는 부동산 정책은 그만
요즘 살림살이 좀 어떠십니까? 정부는 희망을 이야기하는데 서민은 더 살기 어려워 졌습니다. 금융권은 탐욕의 극치를 보이고 있고, 은행의 은밀한 돈벌이는 계속되고 있습니다. 비인간적이고 비상식적인 '추노'에 가까운 채권 양수시장은 또 어떻습니까. (제윤경의 희망살림)은 이런 문제들은 짚어보고, 경제 뉴스를 제대로 들여다 보고자 합니다. 그래서 서민 중심의 '희망적' 경제를 만드는 데 앞장서고 싶습니다. [편집자말]

▲ 한 시민이 부동산 업체 유리에 붙은 아파트 매매와 전세 가격을 보고 있다. ⓒ 연합뉴스

4월 1일, 새 정부가 주택시장 종합 정책을 내놨다. 부동산 시장은 현재 한국 경제 전체를 위협할 만큼 위험한 상황이다. 특히 수도권 외곽 신도시를 중심으로 가격 고점 대비 최대 39%까지 하락하는 등 심각한 침체기를 겪고 있다. 부산, 대전 등 일부 광역시도 작년부터 하락세로 전환했다.  

거래는 실종되고 집에 딸린 빚 때문에 신음하는 하우스 푸어, 렌트 푸어가 느는 지금. 정부의 부동산 및 가계 부채 대책은 그 어느 때보다 중요하다. 문제는 정부가 어떤 철학과 어느 방향으로 정책을 입안하느냐다. 

이번 정부 대책이 큰 눈길을 끈 건 당연하다. 향후 부동산 시장과 위기의 가계를 구제하는데 중요한 전환점이 될 수 있기 때문이다. 그러나 4월 1일 발표된 정부 정책은 실망스럽고, 대단히 우려스럽다. 

새 정부의 친절... 빚내서 투기하라고?

이번 대책 중 부동산 거래 활성화와 관련한 핵심 내용은, 세금을 깎고 대출은 늘리겠다는 것이다. 먼저, 생애 첫 주택 구입자를 위해 취득세를 연말까지 한시적으로 면제(부부 합산 6000만 원 이하 가구가 6억 원 이하 85㎡ 이하 주택 구입 시)해 준다. 주택 거래 활성화 여부를 떠나, 지방 세수의 큰 비중을 차지하는 취득세를 낮추는 게 지방자치제도에 적합한지 의문이다. 

두 번째 핵심 내용은, 양도소득세를 완화다는 점이다. 연말까지 주택 구입 시 양도소득세를 5년간 전액 면제해주고, 다주택자의 양도소득세 중과제도를 폐지하겠다는 것이다. 조금 양보해서, 취득세 한시적 완화는 충분히 이해할 수 있다. 주택 구입 의사가 있는 실수요자에게 구입 시기를 앞당기는 일이기 때문이다.  

그러나 양도소득세 문제는 이해하기 어렵다.  양도소득세란 집을 사서 되팔았을 때 생기는 이익에 따라 붙는 세금이다. 결국 정부는 올해까지 집 사서 다시 되팔았을 때 이익이 발생해도 세금 한푼 걷지 않겠다고 약속한 셈이다. 

수요를 창출하겠다면서 왜 이런 약속을 했을까. 결국 정부 정책 의지가 거주를 목적으로 하는 실수요자에게 향한 게 아니라 주택 거래로 이익을 노리는 투자 수요를 자극하기 위한 것임을 알 수 있다. 

쉽게 말해, 불로소득을 눈감아 줄 테니 제발 투자하라는 간청인 셈이다. 심지어 생애 최초 주택 구입 자금에 대해서는 연말까지 DTI(총부채상환비율)를 은행 자율로 적용하고, LTV(주택담보대출비율)도 70%로 완화하겠다고 한다. 돈이 부족하면 무리한 빚이라도 내서 투자하라는 것이다. 

특히 "30년 분할상환 대출을 만들어 젊은층의 상환부담을 완화해 소비자의 선택권을 확대"하겠다는 대목에서는 이 '잔인한 친절'을 어찌해야 할까라는 생각마저 든다. 결국 지금껏 집을 매입하지 못한 사람에게 정부는 이렇게 말하는 셈이다.

"집에 투자하세요. 나중에 집값 오를 텐데 팔아서 돈 벌어도 세금 한푼 없이 다 챙길 수 있어요. 돈이 부족해요? 집값의 70%까지 팍팍 빌려 줄게요. 30년 동안 천천히 소득의 40% 이상, 나눠 갚으면 간단해요."

▲ 한 아파트 단지의 풍경. 4월 1일, 박근혜 정부는 주택 거래 활성화를 위한 정책을 발표했다. ⓒ 김은희

경제학자들은 장래의 차익에 대한 과대 추정으로 빚을 짊어지고 투자하는 행위를 투기로 규정한다. 정부의 '서민 주거 안정을 위한 주택 시장 정상화 종합 대책'이란 결국 국민을 향한 투기 광고 이벤트일 뿐이다.

더 '위대한 바보'를 기다리는 모순

정부의 주택시장 정상화 대책을 보면서 존 메이너드 케인스의 'The Greater Fool Theory'가 생각난다. 일명 '위대한 바보 이론'인데, 자신이 투자한 가격보다 더 비싸게 사줄 더 대단한 바보가 있을 것이라 기대하면서 무리한 투자를 감행하는 것을 말한다. 

우리나라 부동산 시장 거래 침체는 수요가 없기 때문이다. 수요가 실종된 원인은 첫째, 투자 수익에 대한 기대가 사라졌기 때문이다. 아파트 한 채를 3억 원에 매입하면서 4억 원 이상 더 비싸게 팔 수 있다는 믿음이 투자 수요를 형성한다. 

혹은 1억 원에 사서 5억 원 이상 벌 수 있다는 기막힌(?) 수익 기대가 있다면 그때 시장에서는 흥분을 동반한 투기 바람이 분다. 그러나 지금 그 어떤 사람도 이런 기대를 갖기 어렵다. 가격이 하락했다지만 여전히 비싸기 때문이다. 추가 상승 여력을 갖는다고 해도 수익률이 높지 않기 때문이다. 

또한 상당수의 사람은 돈은 없고, 빚은 많기 때문에 집을 살 여력이 없다. 부동산을 살 만큼 여유있는 사람이 많다면, 정부 정책에 따라 잠재적 수요를 실제 수요로 전환시켜 시장 활성화를 기대할 수 있다. 그러나 지금은 잠재적 수요는커녕, 짊어진 빚도 감당하기 힘든 지경이다. 많은 중상위 계층조차 기존의 부동산 투기 바람 탓에 갚기 어려운 빚을 지고 있다.

이런 상황에서 정부의 양도소득세 완화와 신용 공급 확대 정책은 그야말로 혹시 남아 있을 '가장 위대한 바보'를 자극하는 신호일 뿐이다. 즉 순진한 사람들의 투기 욕구를 자극해 무리한 빚으로 하우스 푸어의 집을 사달라는 정책이다. 또 하우스 푸어의 폭탄을 젊은층과 생애 첫 주택 구입자에게 떠 넘기며 30년 동안 나눠 갚는 '노예의 삶'을 은근히 부추기는 셈이다. 

이뿐만이 아니다. 유주택자에게 1순위 청약자격 부여, 분양가 상한제 폐지가 서민 주거 안정과 어떤 관계가 있는지 답답하다. 서민이라는 이름하에 건설 업계의 민원을 슬그머니 끼워 넣은 게 아닐까 싶다. 

물론 정부 정책에 '서민 주거 안정'이라는 이름이 무색하지 않은 긍정적인 부분도 있다. 주택 공급 측면에서 보자면, 보금자리지구에서 공공분양주택을 줄이고 임대를 확대하겠다고 한다. 지난 정부는 공공 임대보다 오히려 분양을 확대하면서 저소득층의 주거 안정 대책이 전무했다. 

공공 주거 안정정책만 살리고, 소득세법 지켜야

새 정부는 공공분양주택의 공급 물량을 연 7만 호에서 2만 호로 축소하고 임대주택을 매입과 전세 방식을 합해 연 11만 호를 공급하겠다고 한다. 특히 도심 내 즉시 입주 가능한 물량을 확대하겠다고 하니, 서민의 주거 불안 해소에 도움이 될 듯하다.  

또한 소득 대비 임대료 부담이 큰 저소득 가구를 대상으로 월 임대료도 지원할 계획이고, 준 공공임대주택을 통해 민간의 자발적인 '착한 임대' 사업도 유도하겠다고 한다. 준공공임대란 민간 주택의 집주인이 스스로 임대료 인상 규제, 의무 임대 기간 준수 등의 공공성을 수용하면 '준 공공임대주택'으로 등록해 세제 감면 등의 혜택을 주는 제도이다.

이처럼 박근혜 정부는 주거 정책의 공공성 측면에서는 이전 정부보다 진화했다. 하지만 여전히 근본 철학이 문제다. 

지난 MB정부 때부터 끊임없이, 집요할 정도로 소득세법을 고쳐 집으로 돈 버는 불로소득에 세금을 줄여주겠다는 발상이 이어지고 있다. 일하는 사람만 손해 보게 하는 정책이 이어지는 셈이다. 

야당은 정부의 정책 발표 직후 비판 논평을 쏟아냈다. 논평만이 아니라 실제 국회에서 반드시 '소득 있는 곳에 세금있고, 불로소득에 징벌적 세금을 가한다'는 조세 정의가 실현되어야 한다.
제윤경(misosesang)

새누리, 대선 앞두고 집값부터 올리고 보자?

이글은 노컷뉴스 2012-09-05일자 기사 '새누리, 대선 앞두고 집값부터 올리고 보자?'를 퍼왔습니다.

새누리당이 서민들의 주거 안정 대책보다는 인위적으로 집값을 올려 부동산 경기를 부양시키는 데 중점을 두고 있어 대선을 앞둔 전형적인 선심성 공약이라는 지적을 받고 있다.

황우여 대표는 4일 국회 교섭단체 대표연설에서 "꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 때문에 가뜩이나 어려운 서민과 중산층의 고통이 가중되고 있다"며 자기 집을 갖고도 빚 부담에 허덕이는 '하우스 푸어'가 가계부채의 핵심이라고 말했다. 

이어 부동산 거래 활성화의 대책으로 총부채상환비율(DTI) 완화를 언급하고 "다주택자 양도세 중과폐지 법안은 이번 정기국회에서 처리돼야 한다"고 주장했다.

DTI 완화는 대출 규제를 완화해 빚을 내기 쉽게 하는 것으로, '무리해서 집 사기'를 통한 부동산 경기 활성화 대책에 가깝고 하우스 푸어 대책이라고 해도 '빚 내서 빚 갚기'에 불과하다. 

부동산 시장 상승을 전망하기 어려운 상황이라 대출 확대가 집 구매로 이어져 부동산 시장이 활성화될 수 있을지도 미지수다. 

다주택자에 대한 양도세 중과폐지 법안은 집을 여러 채 가진 사람에 대한 세제 혜택이라는 점에서 일종의 '부자 감세'인데, 이 역시 서민 주거 안정 대책이라기 보다는 부동산 경기 활성화 대책이다. 

결국 규제 완화 -> 부동산 경기 활성화 -> 집값 상승의 수순이 하우스 푸어로 대표되는 서민 주거 불안정 문제의 해결책이라고 여기는 것이다. 새누리당 하우스푸어 TF 여상규 팀장은 "집값을 올리는 것이 하우스푸어의 대책이 될 수 있다"고 말했다. 

이에 대해 전성인 홍익대 경제학과 교수는 "부동산 경기가 나쁜 것은 노령화에 따른 주택 수요 변화 때문이지 정부의 규제 때문이 아니다"라며 "근본적인 문제가 해결되지 않은 상황에서 하우스푸어 해결을 위해 인위적으로 집값을 올려봤자 다시 내려갈 수밖에 없다"고 지적했다. 

당내 경제통인 한 의원도 "하우스푸어 대책으로 집값을 올리겠다는 것은 반대로 무주택자의 반발을 살 수 있도 있는 만큼, 서민 대책이라기 보다는 중산층 대책이라 정치적으로도 부담스러운 부분이 있다"고 신중한 접근을 요구했다. 

이처럼 무주택자와 하우스 푸어가 서민 주택문제로 얽혀 있는 상황에서, 임대주택 건설을 통해 투기 목적이 아닌 실수요자들이 경기를 부양하게끔 하는 것이 중요하다는 의견이 설득력을 얻고 있다. 

새누리당 하우스푸어 TF에서는 주택대출금을 상환하지 못한 주택을 한국자산관리공사 등 공적기관이 매입한 뒤 기존 집주인에게 월세나 전세로 빌려주는 방안을 검토 중이다. 

대출 받은 하우스 푸어나 대출해 준 은행 모두에 도덕적 해이(모럴해저드) 문제가 일어날 수 있다는 문제와 무주택자와의 형평성 문제 등이 지적되지만, 이로써 시장에 공공임대주택의 확대 방침이라는 강한 시그널을 주고 장기적으로는 무주택자까지 포용가능한 수준으로 공공임대 주택 시장을 확대하겠다는 것이다. 

당 관계자는 "공공 임대 주택을 점차 늘려가는 방향이 맞다고 보고 있지만 당장은 부동산 경기 활성화를 먼저 이야기할 수밖에 없다"면서 "공약 발표를 아끼는 차원일 수도 있다"고 말했다.

CBS 윤지나 기자

누굴 위해 강남3구의 빗장을 풀었나

이글은 한겨레신문 2012-05-11일자 기사 '누굴 위해 강남3구의 빗장을 풀었나'를 퍼왔습니다.

참여연대, 토지정의시민연대 등 서민주거 안정운동을 펼치는 시민사회단체 회원들이 11일 오후 서울 종로구 청운동 주민센터 앞에서 ‘5·10 부동산 대책’ 철회를 촉구하는 기자회견을 하고 있다. 김봉규 기자 bong9@hani.co.kr

[토요판] 다음주의 질문 

 ‘서민·중산층 주거안정’ 5·10대책

내집 마련커녕 전월세 인상 우려

정부가 또 부동산 대책을 내놓았다. 5·10 부동산 대책이다. 서울 강남3구를 투기지역에서 해제하는 등 주로 수요 진작에 초점을 맞췄다. 정부는 이를 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안’이라고 밝혔다. 5·10 대책이 과연 서민·중산층 주거안정에 도움이 될까?

이번 대책으로 참여정부에서 마련한 투기억제 장치는 대부분 폐기된다. 특히 강남3구를 투기지역 및 주택거래신고지역에서 해제한 것은 ‘마지막 빗장’을 푼 것으로 볼 수 있다. 이로써 강남3구의 주택을 살 목적으로 금융기관에서 대출받을 때 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 적용이 40%에서 50%로 완화된다. 또 다주택자에 대한 양도세 가산세율 적용이 폐지되고, 임대용 소형주택 취득세가 면제되거나 줄어든다. 권도엽 국토해양부 장관은 강남3구 투기지역 해제와 관련해 “시장에 맞지 않는 과도한 규제를 해제한 것”이라고 설명했다.

강남3구는 주택시장에서 민감하고 상징적인 곳이다. 전국 1400여채의 주택 가운데 3%가량을 차지할 뿐이지만 늘 부동산 경기를 선도해왔다. 여기에서 규제가 풀려 실종된 매수세가 살아난다면, 적어도 서울과 수도권의 부동산 경기는 반등 탄력을 받을 수 있다. 하지만 문제는 이런 시장 흐름이 서민·중산층한테 주거안정은커녕 오히려 주거불안을 부추길 가능성이 크다는 데 있다.

정부가 강남3구의 주택시장으로 끌어들이려는 매수세력은 중산층으로 보기 어렵다. 서민은 더욱 아니다. 강남3구의 평균 주택가격은 도시가구 중위소득의 11배에 이른다. 도시에 사는 중산층 가구에서 11년 동안 한푼도 쓰지 않고 모아야 강남3구에 있는 집 한채를 겨우 살 수 있다는 얘기다. 그렇다면 부자들이 참여하지 않고서는 강남의 주택시장이 뜰 수 없다. 부자들이 재테크 차원에서 적극 뛰어드는 시장, 이게 바로 국토부 장관이 염두에 둔 정상적 시장이다. 이를 위해 부자들이 집을 여러 채 사는 데 걸림돌이 될 만한 규제를 푼 것 아닌가?

저금리 상태에서 다주택 보유자가 증가하면 집 없는 서민·중산층한테는 이중의 고통을 안긴다. 우선 내집 마련의 꿈이 점차 멀어지게 된다. 한편으로는 집주인의 전월세 인상 압박이 심해진다. 실제로 지난 2년여 동안 전개된 양상이다. 가계의 주거비 부담 증가, 물가상승률을 따라가지 못하는 가처분소득, 가계부채의 가파른 증가와 상환능력의 저하 등이 모두 인과관계가 맞물려 있는 현상이다.

정부는 부동산 경기가 어느 정도 살아나야 서민경제에 도움이 된다고 강조한다. 일면 타당한 것 같지만 시대착오적이다. 2011년 기준 우리나라 국내총생산(GDP)에서 건설투자가 차지하는 비중은 15.9%에 이른다. 2008년과 2009년에는 18%를 넘었다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중에서 최고 수준이다. 일본에서 부동산 거품이 한창 무르익은 시기인 1980년대와 비슷한 수준이다. 부동산과 토목경제에 대한 과도한 의존은 언젠가 탈이 나기 마련이다. 더구나 토지와 같은 한정된 자원을 마구 개발하면 미래 세대의 성장 기회를 갉아먹게 된다. 토건을 기반으로 한 성장은, 이를테면 ‘가불 성장’인 셈이다.

건설업에서 일자리를 많이 만들 수 있다는 것도 옛날 얘기다. 10억원의 부가가치를 창출하는 데 필요한 사람 수를 뜻하는 고용유발계수를 보면, 건설업의 경우 1995년 27.3명에서 2009년에는 12.4명으로 뚝 떨어졌다. 아직도 전산업 평균(8.8명)보다 약간 높기는 하지만 사회복지서비스나 콘텐츠산업에 견주면 훨씬 낮다.

부동산과 건설 경기에 대한 이명박 정권의 애착은 유별나다. 출범 뒤 지금까지 부동산 시장에 직간접으로 영향을 미치는 대책을 28건이나 발표했다. 대략 두달에 한번꼴인데, 방향은 한결같이 부동산 경기 띄우기에 초점을 맞췄다. 아무래도 컴컴한 마음을 품고 있는 듯하다.

박순빈 경제부 기자 sbpark@hani.co.kr