4·1 부동산 대책 한 달… “거래 더 줄었다”

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ㆍ집주인들 “올려 받을 기회” 호가 인상… 매수자들 외면
ㆍ부동산 업계 “집값 상승 기대 높여… 기존 거래만 위축”

4·1 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 다 돼 가지만 부동산 시장의 분위기는 오히려 더 경색되고 있다. 일각에서는 서울 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격이 치솟아 대책효과가 나타나고 있다고 분석하지만 실제로 거래는 없이 호가만 오르고 있다. 현장에서는 부동산 대책이 나오면서 오히려 그전까지 간간이 이어지던 거래마저 줄어들었다고 지적한다.

28일 서울 강남구 도곡동 ㄱ부동산중개업소 관계자는 “정부는 거래를 활성화하기 위한 목적으로 대책을 내놓았겠지만 집주인들은 집값을 올려 받을 수 있는 기회로 생각한다”면서 “팔려고 내놨던 매물을 거둬들이거나 호가를 시세보다 높여버리니 ‘이참에 사볼까’ 했던 매수자들마저 외면하고 있다”고 말했다. 그는 이어 “대책 발표 전까지 한 달에 2~3건은 계약이 있었지만 이번 달 들어서는 한 건도 없다”고 설명했다.

송파구 재건축 아파트 밀집지역에 있는 ㄴ부동산 관계자는 “간혹 계약이 이뤄지는 물량이 있긴 한데 시세보다 낮게 급매물로 나온 것에 불과하다”면서 “현실과 상관없이 높은 호가를 부르는 경우가 있어 가격이 오른다는 착시현상을 일으키는 것 같다”고 전했다.

4·1 부동산 대책이 발표되기 전인 지난달 3일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 아파트 매매와 전세 물건을 소개하는 안내문이 붙어 있다. | 경향신문 자료사진

4·1 대책의 핵심인 양도세 면제 효과가 제한적이라는 분석도 있다. 강남권의 한 중개업소 대표는 “요즘은 단기간에 사고팔기 위해 집을 사는 게 아니라 실수요 위주로 거래가 일어난다”면서 “4·1 대책이 아니라도 5년 이상 거주하면 양도세를 대폭 공제해주기 때문에 어차피 양도세 면제가 주택 구매 수요를 불러일으킬 만한 큰 유인책은 아니었다”고 지적했다. 이어 “무엇보다 앞으로 집값이 오른다는 기대감이 강해야 양도 시세 차익에 따른 세금 부담을 고려할 텐데, 지금처럼 전망이 불투명한 상황에서는 큰 메리트 가 되지 못한다”고 덧붙였다. 

서울 강북지역도 이렇다할 변화는 없다. 성북구 하월곡동 ㄷ부동산 관계자는 “대책이 발표되면 투자 목적의 가수요가 좀 붙지 않을까 생각했는데 아직까지는 반응이 없다”면서 “오히려 좀 더 두고 보자며 주택 매수 시기를 미루는 사람들이 늘어나 이번 달 계약 건수는 전달의 절반 정도로 줄었다”고 전했다. 

실제 거래 가격을 표본 으로 삼는 한국감정원의 주간 아파트 전국 매매가격지수(2012년 11월26일 가격=100)를 보면 지난 22일 기준 99.5로, 지난달 말 99.1에 비해 0.4 오르는 데 그쳤다. 같은 기간 수도권과 서울 아파트의 상승률도 같았다. 5억원짜리 아파트라면 200만원가량 오른 셈이어서 최고 수천만원씩 오른 호가와는 거리가 멀다. 

LG경제연구원이 올 초 분석한 자료를 보면 한국의 평균 주택가격은 2000~2007년 연평균 7.7%씩 올랐으며, 금융위기가 시작된 2007년 이후 지난해까지도 매년 3.1%씩 상승했다. 가계부채 증가율은 2005~2011년 연평균 9.5%로, 같은 기간 집값 상승률 4.6%의 2배 수준에 이른다. 미국 등 다른 나라와 비교했을 때 집값은 비싸고 대출 여력이 없어 주택 매수세가 살아나기 어렵다는 것이다.

함종영 한국감정원 책임연구원은 “대책 발표 후 부동산 시장에 대한 기대심리가 커진 것은 분명해 보이지만 아직까지는 관망하는 분위기”라면서 “여전히 불확실성이 많아 4·1 대책이 시장에 어떻게 반영될지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 말했다.
박철응 기자 hero@kyunghyang.com

집 없는 사람들, 이거 보면 더 열받겠죠?

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[제윤경의 희망살림 ②] '위대한 바보' 기다리는 부동산 정책은 그만
요즘 살림살이 좀 어떠십니까? 정부는 희망을 이야기하는데 서민은 더 살기 어려워 졌습니다. 금융권은 탐욕의 극치를 보이고 있고, 은행의 은밀한 돈벌이는 계속되고 있습니다. 비인간적이고 비상식적인 '추노'에 가까운 채권 양수시장은 또 어떻습니까. (제윤경의 희망살림)은 이런 문제들은 짚어보고, 경제 뉴스를 제대로 들여다 보고자 합니다. 그래서 서민 중심의 '희망적' 경제를 만드는 데 앞장서고 싶습니다. [편집자말]

▲ 한 시민이 부동산 업체 유리에 붙은 아파트 매매와 전세 가격을 보고 있다. ⓒ 연합뉴스

4월 1일, 새 정부가 주택시장 종합 정책을 내놨다. 부동산 시장은 현재 한국 경제 전체를 위협할 만큼 위험한 상황이다. 특히 수도권 외곽 신도시를 중심으로 가격 고점 대비 최대 39%까지 하락하는 등 심각한 침체기를 겪고 있다. 부산, 대전 등 일부 광역시도 작년부터 하락세로 전환했다.  

거래는 실종되고 집에 딸린 빚 때문에 신음하는 하우스 푸어, 렌트 푸어가 느는 지금. 정부의 부동산 및 가계 부채 대책은 그 어느 때보다 중요하다. 문제는 정부가 어떤 철학과 어느 방향으로 정책을 입안하느냐다. 

이번 정부 대책이 큰 눈길을 끈 건 당연하다. 향후 부동산 시장과 위기의 가계를 구제하는데 중요한 전환점이 될 수 있기 때문이다. 그러나 4월 1일 발표된 정부 정책은 실망스럽고, 대단히 우려스럽다. 

새 정부의 친절... 빚내서 투기하라고?

이번 대책 중 부동산 거래 활성화와 관련한 핵심 내용은, 세금을 깎고 대출은 늘리겠다는 것이다. 먼저, 생애 첫 주택 구입자를 위해 취득세를 연말까지 한시적으로 면제(부부 합산 6000만 원 이하 가구가 6억 원 이하 85㎡ 이하 주택 구입 시)해 준다. 주택 거래 활성화 여부를 떠나, 지방 세수의 큰 비중을 차지하는 취득세를 낮추는 게 지방자치제도에 적합한지 의문이다. 

두 번째 핵심 내용은, 양도소득세를 완화다는 점이다. 연말까지 주택 구입 시 양도소득세를 5년간 전액 면제해주고, 다주택자의 양도소득세 중과제도를 폐지하겠다는 것이다. 조금 양보해서, 취득세 한시적 완화는 충분히 이해할 수 있다. 주택 구입 의사가 있는 실수요자에게 구입 시기를 앞당기는 일이기 때문이다.  

그러나 양도소득세 문제는 이해하기 어렵다.  양도소득세란 집을 사서 되팔았을 때 생기는 이익에 따라 붙는 세금이다. 결국 정부는 올해까지 집 사서 다시 되팔았을 때 이익이 발생해도 세금 한푼 걷지 않겠다고 약속한 셈이다. 

수요를 창출하겠다면서 왜 이런 약속을 했을까. 결국 정부 정책 의지가 거주를 목적으로 하는 실수요자에게 향한 게 아니라 주택 거래로 이익을 노리는 투자 수요를 자극하기 위한 것임을 알 수 있다. 

쉽게 말해, 불로소득을 눈감아 줄 테니 제발 투자하라는 간청인 셈이다. 심지어 생애 최초 주택 구입 자금에 대해서는 연말까지 DTI(총부채상환비율)를 은행 자율로 적용하고, LTV(주택담보대출비율)도 70%로 완화하겠다고 한다. 돈이 부족하면 무리한 빚이라도 내서 투자하라는 것이다. 

특히 "30년 분할상환 대출을 만들어 젊은층의 상환부담을 완화해 소비자의 선택권을 확대"하겠다는 대목에서는 이 '잔인한 친절'을 어찌해야 할까라는 생각마저 든다. 결국 지금껏 집을 매입하지 못한 사람에게 정부는 이렇게 말하는 셈이다.

"집에 투자하세요. 나중에 집값 오를 텐데 팔아서 돈 벌어도 세금 한푼 없이 다 챙길 수 있어요. 돈이 부족해요? 집값의 70%까지 팍팍 빌려 줄게요. 30년 동안 천천히 소득의 40% 이상, 나눠 갚으면 간단해요."

▲ 한 아파트 단지의 풍경. 4월 1일, 박근혜 정부는 주택 거래 활성화를 위한 정책을 발표했다. ⓒ 김은희

경제학자들은 장래의 차익에 대한 과대 추정으로 빚을 짊어지고 투자하는 행위를 투기로 규정한다. 정부의 '서민 주거 안정을 위한 주택 시장 정상화 종합 대책'이란 결국 국민을 향한 투기 광고 이벤트일 뿐이다.

더 '위대한 바보'를 기다리는 모순

정부의 주택시장 정상화 대책을 보면서 존 메이너드 케인스의 'The Greater Fool Theory'가 생각난다. 일명 '위대한 바보 이론'인데, 자신이 투자한 가격보다 더 비싸게 사줄 더 대단한 바보가 있을 것이라 기대하면서 무리한 투자를 감행하는 것을 말한다. 

우리나라 부동산 시장 거래 침체는 수요가 없기 때문이다. 수요가 실종된 원인은 첫째, 투자 수익에 대한 기대가 사라졌기 때문이다. 아파트 한 채를 3억 원에 매입하면서 4억 원 이상 더 비싸게 팔 수 있다는 믿음이 투자 수요를 형성한다. 

혹은 1억 원에 사서 5억 원 이상 벌 수 있다는 기막힌(?) 수익 기대가 있다면 그때 시장에서는 흥분을 동반한 투기 바람이 분다. 그러나 지금 그 어떤 사람도 이런 기대를 갖기 어렵다. 가격이 하락했다지만 여전히 비싸기 때문이다. 추가 상승 여력을 갖는다고 해도 수익률이 높지 않기 때문이다. 

또한 상당수의 사람은 돈은 없고, 빚은 많기 때문에 집을 살 여력이 없다. 부동산을 살 만큼 여유있는 사람이 많다면, 정부 정책에 따라 잠재적 수요를 실제 수요로 전환시켜 시장 활성화를 기대할 수 있다. 그러나 지금은 잠재적 수요는커녕, 짊어진 빚도 감당하기 힘든 지경이다. 많은 중상위 계층조차 기존의 부동산 투기 바람 탓에 갚기 어려운 빚을 지고 있다.

이런 상황에서 정부의 양도소득세 완화와 신용 공급 확대 정책은 그야말로 혹시 남아 있을 '가장 위대한 바보'를 자극하는 신호일 뿐이다. 즉 순진한 사람들의 투기 욕구를 자극해 무리한 빚으로 하우스 푸어의 집을 사달라는 정책이다. 또 하우스 푸어의 폭탄을 젊은층과 생애 첫 주택 구입자에게 떠 넘기며 30년 동안 나눠 갚는 '노예의 삶'을 은근히 부추기는 셈이다. 

이뿐만이 아니다. 유주택자에게 1순위 청약자격 부여, 분양가 상한제 폐지가 서민 주거 안정과 어떤 관계가 있는지 답답하다. 서민이라는 이름하에 건설 업계의 민원을 슬그머니 끼워 넣은 게 아닐까 싶다. 

물론 정부 정책에 '서민 주거 안정'이라는 이름이 무색하지 않은 긍정적인 부분도 있다. 주택 공급 측면에서 보자면, 보금자리지구에서 공공분양주택을 줄이고 임대를 확대하겠다고 한다. 지난 정부는 공공 임대보다 오히려 분양을 확대하면서 저소득층의 주거 안정 대책이 전무했다. 

공공 주거 안정정책만 살리고, 소득세법 지켜야

새 정부는 공공분양주택의 공급 물량을 연 7만 호에서 2만 호로 축소하고 임대주택을 매입과 전세 방식을 합해 연 11만 호를 공급하겠다고 한다. 특히 도심 내 즉시 입주 가능한 물량을 확대하겠다고 하니, 서민의 주거 불안 해소에 도움이 될 듯하다.  

또한 소득 대비 임대료 부담이 큰 저소득 가구를 대상으로 월 임대료도 지원할 계획이고, 준 공공임대주택을 통해 민간의 자발적인 '착한 임대' 사업도 유도하겠다고 한다. 준공공임대란 민간 주택의 집주인이 스스로 임대료 인상 규제, 의무 임대 기간 준수 등의 공공성을 수용하면 '준 공공임대주택'으로 등록해 세제 감면 등의 혜택을 주는 제도이다.

이처럼 박근혜 정부는 주거 정책의 공공성 측면에서는 이전 정부보다 진화했다. 하지만 여전히 근본 철학이 문제다. 

지난 MB정부 때부터 끊임없이, 집요할 정도로 소득세법을 고쳐 집으로 돈 버는 불로소득에 세금을 줄여주겠다는 발상이 이어지고 있다. 일하는 사람만 손해 보게 하는 정책이 이어지는 셈이다. 

야당은 정부의 정책 발표 직후 비판 논평을 쏟아냈다. 논평만이 아니라 실제 국회에서 반드시 '소득 있는 곳에 세금있고, 불로소득에 징벌적 세금을 가한다'는 조세 정의가 실현되어야 한다.
제윤경(misosesang)