“집값 띄우려다 금융위기 초래할 수도”

이글은 미디어오늘 2013-02-27일자 기사 ''“집값 띄우려다 금융위기 초래할 수도”'를 퍼왔습니다.

DTI 대신 LTV 풀자? “부동산 대세하락, 규제 완화 큰 의미 없어”

박근혜 정부가 부동산 부양 정책에 방점을 찍자 가계부채 위험성과 정책의 실효성 논쟁이 일고 있다. 경제지와 건설업계는 분양가상한제, 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 등을 폐지·완화해서 부동산 시장을 부양해야 한다고 정부를 압박하고 있다. 반면 진보정당과 시민단체는 부동산 시장 침체 국면에 인위적인 거래 활성화는 가계부채에 따른 금융위기만 초래할 것이라고 우려했다.

박근혜 정부의 부동산 정책 방향성은 입각에서 그대로 드러난다. 박 대통령은 친 시장 성향의 현오석 현 한국개발연구원(KDI) 원장과 서승환 연세대 교수를 각각 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 국토교통부 장관에 내정했다. 부동산 규제정책의 완화 기조가 예상되는 대목이다.

실제로 인수위는 지난 21일 국정과제에 ‘부동산 시장 안정화’를 포함하고 “부동산 시장 과열기에 도입된 과도한 규제를 정비해 부동산시장 정상화 추진한다”고 밝혔다. 앞서 박근혜 대통령도 지난달 27일 인수위 경제2분과 국정과제 토론회에서 “아파트 가격 하락으로 인해 전월세에만 수요가 집중되는 비정상적인 주택시장 정상화를 위한 방안도 연구해 달라”고 당부했다.

대치동 은마아파트 ©연합뉴스

또 KDI는 지난 11일 “주택담보대출 및 건설금융시장의 대출규제(DTI･LTV 규제 및 자기자본규제)를 신축적으로 운용해 시장 안정화를 도모할 필요가 있다”는 보고서를 발표했다. KDI는 “DTI규제 완화에 대한 논의가 빈번하게 이루어지고 있으나, LTV규제 완화를 통해 대출제약을 경감시키는 것이 효과적인 정책방안”이라고 덧붙였다.

▷분양가상한제 폐지=일단 새누리당과 민주통합당이 분양가상한제 폐지를 잠정 합의했다는 보도가 전해지면서 진보정당과 시민단체가 강하게 반발하고 있다. 분양가상한제는 급등한 부동산 가격을 안정화하기 위해 노무현 정부 시절 전면 재도입됐다. 

이한구 새누리당 원내대표는 지난 21일 제36회 전국 최고경영자 연찬회에서 “분양가상한제 철폐문제는 여야가 거의 합의됐다고 보고받았다”고 밝혔다. 국회 국토해양위원회는 27일 법안심사소위에서 분양가상한제 폐지를 골자로 하는 주택법 일부개정법률안을 심사할 예정이다.

국회 국토위 야당 간사인 이윤석 민주통합당 의원은 “분양가상한제는 주택 가격 폭등을 막기 위해 도입했는데, 부동산 경기가 좋지 않은 지금은 용도폐기된 것이나 마찬가지”라고 말했다. 이 의원은 “국토위 여야 간사 간 서명이나 회의를 통해 분양가상한제 폐지를 합의한 것은 아니지만 공감대는 형성됐다”면서 “분양가상한제 유지라는 민주당 당론이 발목을 잡고 있는 상황”이라고 말했다.

진보정당은 주택 가격을 높이는 위험한 방안이라고 지적했다. 박원석 진보정의당 의원은 분양가상한제 폐지는 LTV 폐지를 야기해 투기수요 증가, 인위적 주택가격 폭등이라는 결과를 초래할 것이라고 경고했다. 오병윤 통합진보당 원내대표는 “그동안 분양가상한제를 당론으로 반대해 왔던 민주당이 말을 바꿔 폐지에 동참하고 있다”고 비판했다.

▷LTV 완화?=진보정당의 우려처럼 정부의 부동산 정책은 KDI 보고서와 같은 방향을 향하고 있다. 머니투데이는 최근 정부 관계자를 인용해 “정부는 DTI는 유지하되 분양가 상한제와 LTV를 폐지하거나 대폭 완화하는 방안을 검토 중”이라고 보도했다.

LTV는 주택담보 가치 대비 최대 대출한도로 무리한 대출을 제한한다. 이에 대해 경실련은 “LTV 완화 및 폐지는 2012년말 959조 원에 달하는 가계부채 문제를 폭발시킬 방아쇠로 작용할 것”이라고 지적했다. 경실련은 “LTV 규제를 폐지하면 빚내서 집을 샀다가 ‘깡통주택’을 소유하게 되는 대출자가 부지기수로 늘어날 것”이라며 “부동산 활성화를 위한다지만, 금융위기를 불러올 가능성이 높다”고 밝혔다.

홍헌호 시민경제사회연구소장은 “DTI, LTV 모두 중요한 부동산 안전성 확보 수단”이라며 규제 완화에 부정적인 입장을 밝혔다. 홍 소장은 “LTV는 전 계층에 영향을 미치고, DTI는 상대적으로 저소득층의 대출에 영향을 준다”며 “DTI 규제 완화에 대한 반발이 많자, 정부가 LTV 규제 완화라는 차선책으로 가는 것 같다”고 말했다.

▷DTI 유지 움직임=소득에 따라 대출한도액을 제한하는 DTI 규제는 유지해야 한다는 목소리가 높다. 기획재정부와 금융위원회 등도 가계부채 증가를 우려하며 DTI 규제는 유지해야 한다는 입장을 보여왔다. 정승일 사회민주주의센터 준비위원은 “박근혜 정부의 DTI 유지 움직임은 DTI의 실효성을 인정한 것”이라며 긍정적으로 봤다.

그러나 정 위원은 부동산 시장이 하락 국면인 상황에서 규제 완화가 큰 의미는 없다고 밝혔다. 그는 “경기가 안 좋을 때 대출을 늘렸다가 잘못하면 은행이 파산한다”며 “경제 하강 국면에 규제를 풀어도 은행이 대출을 늘리지는 않을 것”이라고 말했다. 그는 “은행이 이미 자체적인 신용등급 조정을 엄격하게 하고 있다”며 “LTV 규제 완화가 크게 의미가 없을 것”이라고 덧붙였다.

김병철 기자 | kbc@mediatoday.co.kr  

백약이 무효, 강남아파트 낙폭 더 커져

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가계부채 우려에 금리 인하, 분양가상한제 폐지 힘 못써

한국은행이 기준금리를 내리고 정부여당은 분양가 상한제를 폐지키로 하는 등 전방위 부동산경기 부양책을 쏟아내고 있으나 강남권을 중심으로 아파트값 낙폭은 점점 커지고 있는 것으로 나타났다.

한국의 부동산거품 파열과 과잉 가계부채에 대한 국내외 우려가 확산되면서 낙폭이 점점 커지고 있는 양상이다. 

20일 (닥터아파트)에 따르면, 수도권 아파트값은 이달 1주차에 -0.08%, 2주차 -0.09%를 기록한 데 이어 금주(13~19일)에는 낙폭이 -0.15%까지 더 커졌다. 

특히 강남권인 둔촌주공1~4단지, 개포주공4,7단지, 가락시영1,2차 등은 재건축 사업 추진이 더디게 진행되면서 하락세를 주도했다. 

강동구(-0.42%)가 가장 많이 떨어졌고 송파구(-0.22%), 성북구(-0.15%), 서대문구(-0.13%), 강남구(-0.12%), 도봉구·노원구(-0.08%), 용산구(-0.04%), 마포구(-0.03%) 등이 뒤를 이었다. 

강동구의 경우 둔촌주공1~4단지가 크게 떨어져, 둔촌주공3단지 76㎡가 3천500만원 내린 5억4천만~5억6천만원, 둔촌주공1단지 52㎡가 3천만원 내린 5억4천만~5억6천만원이다. 

송파구는 신천동, 가락동 일대가 하락세를 보여 신천동 파크리오 108B㎡가 2천250만원 내린 8억~8억6천만원, 가락동 가락시영2차 33㎡가 1천만원 하락한 4억2천만~4억3천만원이다. 

성북구는 정릉동 대림e편한세상 105㎡가 2천만원 하락한 3억6천500만~4억원에 거래되고 있다. 

서울 외 수도권에서는 인천이 보합, 경기도와 신도시는 각각 -0.02%를 기록했다. 지역별로는 성남시(-0.08%), 부천시(-0.07%), 평촌(-0.06%), 동탄(-0.05%), 용인·남양주시(-0.04%), 광명시(-0.03%) 순으로 하락했다. 

성남시는 중동 힐스테이트(삼창)의 낙폭이 커, 힐스테이트(삼창) 152A㎡가 4천만원 하락한 5억5천만~6억9천만원, 77㎡가 2천500만원 하락한 3억2천만~3억5천만원에 거래되고 있다. 

지방의 경우 부산(-0.01%)이 하락, 대구(0.01%), 울산(0.02%)이 소폭 상승했으며 나머지는 보합세다.

박태견 기자 

"6·18 부동산대책, 시장 죽고나서 뒷북만 치는 꼴"

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[현장] 정부 "분양가상한제 폐지"...시장 반응 "활성화와 무슨 상관?"

▲ 18일 국토해양부가 분양가상한제를 원칙적으로 폐지하고 재건축부담금의 부과를 중지하는 내용의 법률 개정안을 내놨다. 박상욱 국토부 주택토지실장이 과천 정부종합청사에서 관련 브리핑을 하고 있다. ⓒ 김동환

정부가 분양가상한제를 원칙적으로 폐지하겠다고 밝혔다. 재건축으로 얻은 이익의 절반을 세금으로 내는 재건축 부담금도 2년간 부과가 중지된다. 국토해양부는 18일 이같은 내용을 골자로 하는 법률 개정안을 내놨다. 가짓수는 많지만 총부채상환비율(DTI) 규제 완화나 양도·취득세 감면 등 '확실한' 내용이 없어 시장에 반향을 일으킬지는 의문이다. 일선 부동산 중개업자들은 이날 발표된 대책에 대해 '시장이 움직일 내용이 없다'고 평했다.

"2007년 시장규제 이전으로 되돌리는 조치" 

정부가 이날 밝힌 주택거래 활성화 방안은 ▲ 분양가상한제 원칙적 폐지 ▲ 주택 전매제도 개선 ▲ 재건축 부담금 부과중지 ▲ 재건축사업 용적률 인센티브 제도 적용 확대 등 4가지다. 대부분 부동산 시장이 과열되던 때에 나온 규제들을 원래대로 되돌리는 내용이다.

정부안에 따르면 분양가상한제는 공공택지나 민간택지를 막론하고 원칙적으로 폐지하는 것으로 했다. 다만 집값 폭등 등 시장 상황을 고려하여 대통령령에서 정하는 기준과 절차에 따라 국토부 장관이 지정하는 공동주택에 한해서는 예외적 적용이 가능하다. 그러나 현재 사실상 분양가상한제의 규제를 받는 대상이 없어 실효성이 없다는 지적이 나오고 있다. 

분양가상한제가 풀리면서 해당 주택에 적용되던 전매제한도 풀렸다. 그동안 분양가 상한제 대상 주택에는 자동으로 1~8년의 전매제한이 따라붙었다. 그러나 앞으로는 대통령령이 정하는 기준과 절차에 따라 지정하는 주택에만 10년 이내 전매제한이 적용될 예정이다.

정부는 침체된 재건축 시장을 활성화시키기 위해 재건축 부담금도 2년간 받지 않기로 했다. 기존에는 재건축 이후 5개월간 오른 집값의 절반 가량을 재건축 부담금으로 환수해왔다.

정부안이 통과되면 2014년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업장이나 아직 공사에 들어가지 않은 사업장은 재건축 부담금을 내지 않아도 된다. 국토부 측은 이번 조치로 전국 120개 재건축 사업장이 혜택을 입을 것으로 예상하고 있다. 현재까지 재건축 부담금을 낸 사업장은 총 3군데다.

또한 재개발 사업장에 적용되던 용적률 인센티브 혜택도 모든 재개발 및 재건축 사업으로 확대하기로 했다. 용적률 인센티브란 임대주택으로 공급 비율을 높이면 용적률을 법정 상한까지 허락하는 제도다.

서울시 뉴타운 지역의 경우 용적률 인센티브제를 적용하면 용적률 상한이 300%까지 증가하는 효과가 있다. 국토부 측은 이번 조치로 혜택을 받는 재개발 사업장이 수도권지역에는 뉴타운 지역을 합쳐 50개, 지방의 경우에는 250개 정도라고 밝혔다.

박상욱 국토해양부 주택토지실장은 "이번 조치는 주택가격이 급등하던 2007년까지 취했던 시장 규제를 다시 원점으로 정상화시키는 것"이라고 평했다. 박 실장은 "혹시라도 주택가격이 폭등할 경우 행정부에서 탄력적으로 대책을 운용할 수 있다는 게 이번 입법안의 특징"이라고 밝혔다. 이번 개정안은 국무회의 등을 거쳐 8월 중 국회에 제출될 예정이다.

▲ 18일 찾은 개포 주공아파트 1단지 상가. 부동산 중개업소들이 밀집되어 있다. ⓒ 김동환

"정부 대책에 시장 움직일 내용 없어"

정부는 직접 입법 의지까지 밝혔지만 시장과 현장의 반응은 냉담했다. 서울 강남의 대표적 재건축 지구인 개포동 주공아파트 인근 ㅅ부동산 최정은(가명) 대표는 시장 반응을 묻자 "문의 전화가 전혀 없어서 정부에서 무슨 대책을 발표했는지도 몰랐다"며 "취득세 인하 내용이 있느냐"고 되물었다.

앉은 자리에서 인터넷을 검색해 본 최 대표는 "시장이 움직일 만한 내용이 없다"고 잘라 말했다. 그는 4가지 조항을 하나하나 손꼽으며 지적했다.

"우선 분양가상한제 폐지는 거래 활성화와는 거의 관련이 없고 재건축 부담금 부과 일시정지는 원래 하던 거에요. 다만 올해 연말까지 기한이던 걸 연장시켜 준거지요. 재건축사업 용적률 인센티브제도 서울, 수도권 등 과밀억제권역에서는 이미 시행되던 겁니다. 우리로서는 새로울 게 없어요."

주택 전매제한제도 개선 정도가 새로운 내용인데 이마저도 매수자들의 가격상승 기대가 없으면 무용지물이라는 게 최 대표의 설명이다. 최근 그리스, 스페인 등 유럽 재정위기가 불거지며 부동산 가격이 하락하고 있는데 주택 전매제한을 없앤들 무슨 소용이냐는 얘기다.

실제로 개포 1단지 아파트 가격은 5·10 대책이 나오기 전 7억 1000만 원(49㎡)에서 한 달 만에 6억 1000만 원까지 떨어졌다. 투자 개념이 짙은 재건축 아파트뿐만 아니라 거래자가 실거주하는 아파트 역시 마찬가지다. 강남 반포 래미안 퍼스티지의 경우 3월 14억에 거래되던 아파트가 지금은 12억 5천에 거래되고 있는 것으로 나타났다. 파는 사람은 많은데 사는 사람은 거의 없는 형국이다.

최 대표는 "거래를 살리고 싶으면 매수자들이 움직일 수 있도록 인센티브를 줘야 한다"며 취득세 인하를 그 대표적인 방법으로 꼽았다. 정부는 현재 주택을 가지고 있지 않은 상태에서 9억 이하의 주택을 사면 2%의 취득세를, 주택이 있거나 9억이 넘는 주택을 매매하면 4%의 취득세를 매기고 있다. 

정부의 이번 입법 예고안에 시큰둥한 반응을 보이기는 다른 부동산들도 마찬가지였다. 특히 대부분 분양가상한제 폐지에 대해서는 다소 황당하다는 반응을 보였다. 개포동 5단지 앞에서 부동산 중개업을 하는 김왕식(가명)씨는 "(업자들이) 왜들 관심이 없냐"는 기자의 질문에 당연하다는 표정으로 "분양가상한제 폐지가 거래활성화랑 무슨 관계가 있느냐"고 되물었다.

그는 "우리만 관심이 없는 게 아니라 소비자들도 관심이 없다"며 "문의전화도 전혀 없고 대책 나오기 전과 후가 달라진 게 없다"고 말했다.

한편 이름을 밝히기를 거부한 한 부동산 업자는 "지금은 세계적으로 경기도 안 좋고 해서 뭘 해도 거래가 활발해지기 어렵다"고 토로했다. 그는 "최근 정부가 내놓은 대책들은 다 시기를 놓친 것"이라며 "시기가 중요한데 시장 다 죽고나서 뒷북만 치고 있다"고 꼬집었다.

 김동환 (heaneye)